یکی از سوالاتی که کسان هنگام جستجوی خانه به ذهنشان می‌رسد، نحوه تبدیل رهن و اجاره است. مثلا با آگاهی از بها یک خانه چطور می‌توان برآورد زد رهن کاملش چقدر است یا چطور می‌توان اجاره خانه را به چهره منصفانه برای رهن به اتفاق با کرایه محاسبه کرد.
تخمین رهن کامل
بر بنیاد عرف کنونی موجود در بازار مسکن، رهن کامل یک خانه با پروا به مدت زمانی که از ساختش می‌گذرد بین یک ششم تا یک ربع بها فروش منزل محاسبه می‌شود. اگر خانه اخیرالتأسیس باشد یک ربع و هرچه که عمر منزل بالاتر باشد، این ضریب به یک ششم کم و بیش می‌شود. اگر منزل نوساز باشد شدنی است مبلغ رهن برابر با یک ربع قیمت منزل نیز در نظر گرفته شود.
مثلا فرض کنید خانه‌ای 100 متری و اخیرالتأسیس در محله‌ای قرار دارد که قیمت خانه در آن برزن متری 3 میلیون تومان است. فلذا رهن کامل آن حدودا 75 میلیون تومان می‌شود. 75=4/(3*100)
حالا اگر عمر آن خانه مثلا حدود 10 سال باشد، رهن کاملش 50 میلیون می‌شود. 50=6/(3*100)
عرف بازار برای محاسبه رهن و اجاره
در بسیاری از موارد مالکان رغبت ندارند که خانه‌شان را رهن کامل بدهند و مدل رهن + اجاره را اغلب می‌پسندند. ولی از کجا بفهمیم کرایه و رهنی که مالک رهنمود کرده منصفانه است؟ طریق متداول برای محاسبه رهن و اجاره چیست؟
برای تبدیل رهن و کرایه در عرف بازار هر یک میلیون تومان رهن معادل 30 هزار تومان کرایه در عقیده گرفته می‌شود و یا به ازای هر 10 میلیون تومان از مبلغ رهن 300 هزار تومان اجاره پرداخت شود. این عدد معمولا در اکثر مناطق یکسان است و مالکین و مستاجرین می‌توانند میلغ کرایه خانه را از راه این طریق تخمین بزنند. برای نمونه در نمونه‌ای که پیش از این ذکر کردیم، اگر فردی بخواهد منزل را اجاره کامل کند (یعنی پولی بابت رهن ندهد)، تقریبا باید ماهیانه 2 میلیون و 250 هزار تومان کرایه بپردازد. 2250000 = 30000 * 75
اما اگر مستاجر منظور داشته باشد مقداری پول پیش بپردازد باید مقدار مابهتفاوت پرداختی با رهن کامل را تبدیل به کرایه کند. برای روشن شدن قضیه باز هم به نمونه پیش بر‌می‌گردیم. فرض کنید مشتری بخواهد 25 میلیون تومان بابت رهن بپردازد. مابهتفاوت 25 میلیون با 75 میلیون (رهن کامل خانه)، 50 میلیون تومان است که باید این مبلغ را با همان فرمول به ازای هر یک میلیون 30 هزار تومان به اجاره تبدیل کرد. برآیند اینکه اجاره ماهیانه مشتری یک میلیون و پانصد هزار تومان می‌شود (1500000 = 30000 * 50 ).
به این ترتیب می‌توان فهمید اجاره پیشنهادی مالک جای چانه زدن دارد یا نه. مثلا اگر در این نمونه مالک پیشنهاد 25 میلیون رهن و ماهانه 2 میلیون تومان اجاره را مطرح کرده باشد، با پروا به کشمکش مبلغ پیشنهادی با عرف بازار می‌توان کمی سر بها چانه زد.
چند نکته در محاسبه رهن و اجاره منزل و تبدیل آن‌ها به همدیگر
- مبلغ یک میلیون تومان رهن و به ازای آن 30 هزار کرایه هر چند عرف کلی بازار است اما شدنی است این نرخ در مناطق و شهر‌های گوناگون تغییر کند.
- برای محاسبه قیمت رهن کامل مبلغ کل آپارتمان را بر عددی بین بازه 4 الی 6 بسته به نوبنیاد بودن یا شمار سالی که آپارتمان احداث شده تقسیم می‌کنیم.
- طبق ناحیه و امکانات باره عقیده عوامل متعددی برای قیمت رهن هر متر مربع از یک یکتا مسکونی مطالبه می‌شود، مثلا در مناطق مرفه‌تر بیشتر امکانات مورد نظر مستاجران قرار می‌گیرد و شدنی به ازای هر متر چهارگوش گاهی تا حدود 7 میلیون تومان رهن در خواست شود.
چند نکته مهم در تبدیل رهن و اجاره
- هرچند مبناهایی که در این مطلب به آن اشاره شد عرف فعلی بازار است، ولی باید به این پروا داشته باشید که ممکن است این نسبت‌ها منطقه به ناحیه و شهر به شهر با هم تفاوت داشته باشد. مثلا شدنی است در محله‌های خوب، نرخ تبدیل رهن و اجاره به جای هر یک میلیون 30 هزار تومان، هر یک میلیون 35 هزار تومان باشد.
- نکته بعد این است که نرخ محاسبه رهن و اجاره به نرخ سود بانکی وابسته است. مثلا اگر نرخ هوده بانکی افزایش پیدا کند مالک با پروا به اینکه هوده بانکی دریافتی‌اش از خواباندن پول رهن در بانک اغلب می‌شود، می‌تواند نرخ تبدیل رهن و کرایه را بالاتر در عقیده بگیرد. فلذا افزایش یا کاهش سود بانکی بر افزایش یا کاهش نرخ تبدیل رهن و اجاره تاثیرگذار است.
- در فرجام مدنظر داشته باشید گاهی اوقات شدنی است هرچقدر هم که چانه بزنید مبلغ پیشنهادی مالک به اندازه عرف بازار ناچیز نشود. در این صورت پایتان را در یک کفش نکنید که حتما باید اجاره یا رهن را لغایت عرف بازار تفریق دهید. گاهی اوقات شرایط شما یا خانه به گونه‌ای است که پرداخت مبلغی اغلب به چیزی که تحویل می‌گیرید می‌ارزد. پس همش به جز قیمت‌های معمول بازار، شرایط خودتان و ملک را هم در عقیده بگیرید.
تخمین قیمت ملک شما با کد پستی و دقت بالا - ملکاوی