باوجوداینکه عقد قراردادهای طولانی‌مدت با مستأجر، به انگیزه برپایی گزند کمتر به ملک، به سود مالکین ملک می‌باشد؛ بااین‌حال، بعضی از مالکین ملک‌های مسکونی یا بازرگانی معتقدند نباید ملک خویش را برای مدت طولانی به مستأجر کرایه دهند زیرا ممکن است مستأجر ادعای مالکیت ملک را داشته باشد. از همین رو، برخی از مالکین املاک اجاره‌ای، قراردادهای طولانی‌تر از دو یا سه سال با مستأجر نمی‌بندند و پس‌ازاین مدت خواهان تخلیه خانه خویش توسط مستأجر هستند.
اما سؤال‌هایی که مطرح می‌شوند از این قبیل‌اند:
ادعای ازآنش ملک بدست مستأجر لغایت چه حد صحت دارد؟
آیا مستأجر بعد از گذشت چند سنه اجاره‌نشینی، میتواند ادعای ازآنش ملک را داشته باشد؟
در صورت صحت و درستی این ادعا، چه مدت بعد از اجاره‌نشینی این رویداد می‌افتد؟
در این صورت، سهم مالک و مستأجر از ملک چقدر خواهد بود؟
آیا این مورد تنها مختص املاک بازرگانی است یا املاک مسکونی را هم شامل می‌شود؟
در ایران، در خصوص ادعای مالکیت ملک بدست مستأجر دو قانون وضع‌شده است که بر بنیاد سال عقد پیمان نامه اجاره، این قوانین با هم تفاوت دارند. در نخست به بررسی هر یک از این قوانین می‌پردازیم:
قانون ادعای ازآنش ملک توسط مستأجر که در سال ۵۶ وضع شد:
بر اساس این قانون، اگر مستأجری ملکی بازرگانی را با سرقفلی کرایه کند، بعد از سپریدن قرارداد میتواند ادعای حقی (حق کسب و پیشه و تجارت) یا حق تجارت (ایجاد نام تجاری در ملک اجاره‌ای یا سرقفلی) را نماید و از مالک ملک بازرگانی مبلغی را گرفتن کند.
ادعای حقی برای ملک تجاری
ادعای حقی یا حق کسب و حرفه و تجارت، پولی است که به انگیزه تکاپو مستأجر در ملک اجاره‌ای و جمع‌کردن مشتری به او تعلق می‌گیرد.
سرقفلی برای ملک تجاری
منظور از سرقفلی یا حق بازرگانی یا ایجاد نام تجاری در ملک اجاره‌ای، پولی است که هنگام عقد قرارداد اجاره، علاوه بر مبلغ ودیعه بابت سرقفلی به مالک داده‌شده و پس از تخلیه، این مبلغ مطابق نرخ روز محاسبه می‌گردد.
در این صورت، اگر مالک خواهان تهی سازی ملک تجاری باشد، مستأجر میتواند تقاضا خویش را مطرح کرده و از مالک پول بخواهد، علت این سوژه این است که مستأجر در آن ملک تجاری چند سالی زحمت‌کشیده و مشتری جمع کرده است، پس باید حقی به او تعلق گیرد. در صورت عدم موافقت مالک، بنا به نظر کارشناسان خبره، درصدی از ملک به مستأجر می‌رسد.
هم‌چنین، مالک میتواند حق سرقفلی ملک را از مستأجر خریداری نماید. در این صورت، در چهره فروش ملک بدست مالک، مستأجر سایر هیچ‌گونه حقی نخواهد داشت.
چه مدت پس از اجاره‌نشینی، مستأجر میتواند حق ازآنش ملک تجاری را داشته باشد؟
اینکه چه مدت از زمان اجاره باید ماضی باشد الی مستأجر بتواند هم‌چین ادعایی کند، بر اساس قانون فوق (قانون ۵۶) مدت‌زمان مشخصی برایش تعریف‌نشده است. چنین معامله‌ای را فروش سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه می‌نامند. نقطه مثبت این ادعا برای مستأجر به این چهره است که وی هیچ‌گونه پولی را بابت سرقفلی پرداخت نمی‌کند و مالک نیز موظف است سهم او را بپردازد. این قانون لغایت سنه ۷۶ ادامه داشت و امروزه مشمولی اشخاصی می‌شود که پیمان نامه خود را بین سال‌های ۵۶ تا ۷۶ نوشته‌اند.
در صورت داشتن حق سرقفلی بدست مستأجر، او نمی‌تواند ملک بازرگانی را به دیگری اجاره دهد و از مستأجر دوم کرایه بگیرد؛ زیرا اتمام چنین کاری به معنای انتقال سرقفلی است و مستأجر دوم میتواند ادعای حق ازآنش ملک اجاره‌ای را نماید.
ذکر این نکته نیز دارای اهمیت است که این قانون در صورتی پابرجاست که هیچ‌گونه تخلفی از مستأجر سر نزده باشد و وی کل مقررات سرقفلی را موبه‌مو اجرا کرده باشد؛ در غیر این صورت این ادعا به‌راحتی بدست مالک رد می‌شود.
آیا در صورت خرید سرقفلی، از حق ازآنش نیز مستفیض میشوید؟
در صورت خرید ملکی با دستک شش‌دانگ سرقفلی و کرایه دادن آن، اگر علاوه بر سرقفلی، حق ازآنش ملک را نیز خریده باشید مالک قبلی ملک، نمی‌تواند هیچ ادعایی درباره اخذ مبلغی از اجاره‌بها داشته باشد. در غیر این چهره و در صورت خریدن حق سرقفلی، درواقع شما مستأجری محسوب میشوید که تنها دارای حق سرقفلی است. به همین علت باید به مالک ملک اجاره‌بها بپردازید، اما چون حق سرقفلی را خریده‌اید، مبلغ اجاره‌بها خیلی ناچیز خواهد بود.
خرید و فروش آپارتمان در کامرانیه
قیمت مسکن در برزن کامرانیه مانند دیگر مناطق تهران زیاد متفاوت است، به این چهره که با توجه به آگهی خانه‌های فروشی موجود در این محله، نگریستن می‌شود که قیمت هر مترمربع واحد مسکونی از 5.5 میلیون تومان شرع شده و لغایت 30 میلیون تومان پیوسته دارد.به گزارش اقتصادنیوز، قیمت همه واحدهای مسکونی نیز در این محله از 500 میلیون تومان آغاز شده و الی 12 میلیارد تومان ادامه دارد.
