با پروا به رشد قیمت مسکن در سنه های پسین و تفریق توان خرید مردم گرد از طریق های محبوب خرید و فروش املاک قبل فروش مسکن است. هرچند این طریق برای خریداران ویژگی‌های مثبت زیادی دارد اما برای پروسه خرید، باید مشکل گیری های لازم را قبل از معامله انجام داد الی ضمن بستری مناسب برای شرایط صحت معامله، گذرگاه های کلاهبرداری در پیش فروش مسکن از بین برود. هرچند در سنه های پسین قانون گذار با وضع قانون‌های مختلف برای افرایش اعتبار قرارداد، گیر کلاهبرداری‌های احسن در این گویه شده ولی بهتر است خریداران اطلاعات کافی در باره روش‌های قبل فروش مسکن، پرداخت خسارت قانونی و شیوه بستن قرارداد، ثمن معامله و قسط‌های پرداختی را داشته باشند تا در معرض کلاهبرداری در پیش فروش مسکن پیمان نگیرند.
با نگاهی به آمار بازار مسکن سال های گذشته هرچه داد و ستدها پیش فروش مسکن بیشتر شده، دعوای حقوقی نیز افزایش مکشوف و با گواهمندی به همین آمارگرفتن مشخص است کلاهبرداری در قبل فروش مسکن رو به افزایش است. به همین سبب در سنه 1389 لایحه پیش فروش مسکن به مجلس شورای اسلامی ارسال شد که در دی ماه همان سنه با 25 قانون و 4 تبصره به تصویب رسید تا باعث تفریق کلاهبرداری در پیش فروش مسکن شود. در این قانون نقش تمامی کسان کمپانی کننده در این پروسه از خریدار و فروشنده و رایزن املاک مشخص شده است.
پیش فروش مسکن
شروع پروسه و شرایط صحت معامله پیش فروش مسکن بر پای بست، قانون تصویب شده توسط مجلس شورای اسلامی به این گونه است که پس از صدور پروانه‌‌ی ساختمان توسط شهرداری، برای هر یک از یکتا ها شناسنامه فنی مستقل تنظیم می‌گردد که در آن مشخصات کامل و ملحقات هر یکتا به طور ریزبین اشاره شده است. در مرحله بعد فروشنده اقدام به دریافت مجوز انتشار اعلان از مراجع قانونی می‌کند و بعد از دریافت آن شروع به تبلیغات در روزنامه‌ها و مراکز اطلاع‌‌رسانی می‌کند. بر اساس قانون، تنظیم پیمان نامه پیش فروش مسکن باید در دفاتر اسناد رسمی چهره پذیرد.
وظیفه مشاوران املاک در این قانون سپریدن مذاکرات اولیه و ابتدایی، معرفی فروشنده و خریدار و مورد معامله است. بعد از توافق طرفین معامله برای قرارداد، برای تنظیم سند رسمی به دفترخانه بازگردانیدن داده می‌شوند. طبق این قانون مشاورین املاک نمی‌‌توانند خود اقدام به تنظیم پیمان نامه و رد و بدل ثمن معامله نمایند زیرا شرایط صحت معامله در آن ذیل سوال است و اگر این مسئله اتفاق بیفتد بر اساس قانون جرم محسوب می‌شود.
از سوی سایر در قانون تصویب شده ضمانت اجرایی نکویی نیز در عقیده گرفته شده است تا خریدار و فروشنده، معامله‌ی کاملی داشته باشند؛ زیرا ضمانت اجرای ریالی و کیفری را شامل می‌شود. قابل ذکر است اگر فروشنده بدون تنظیم سند در دفاتر رسمی یا مجوز انتشار آگهی مبادرات به سپریدن پیش فروش و گرفتن ثمن معامله کند بر پایه قانون وضع شده از سه ماه لغایت یک سال حبس یا دو تا چهار برابر مبالغ رسیده جریمه خواهد شد.
قراردادهای قبل فروش
برای پیشگیری از کلاهبرداری در قبل فروش مسکن در ماده دو قانون قبل فروش مسکن آمده است که باید کمینه موارد زیر تصریح شود لغایت اعتبار پیمان نامه تضمین شده و شرایط صحت معامله برقرار باشد:
- اسم و مشخصات هر دو سو پیمان نامه اعم از حقیقی یا حقوقی؛
- پلاک و مشخصات ثبتی و نشانه وقوع ملک؛
- اوصاف و امکانات یکتا ساختمانی مورد معامله مشابه مساحت اعیانی، شمار اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری؛
- مشخصات فنی و معماری ساختمانی که یکتا در آن احداث می‌شود؛ مشابه موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، گونه مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و دیگر مواردی که در فرمان ساخت و شناسنامه فنی هر یکتا قید شده یا عرفا در قیمت کارساز است؛
- قیمت یا عوض در قراردادهای معوض، شمار اقساط و شیوه پرداخت(ثمن معامله)؛
- شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی؛
- زمان تحویل یکتا ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی؛
- تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و پیمان نامه بیمه‌ای، تغییر بها و تغییر مشخصات مورد معامله؛
- تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و دیگر مراجع قانونی؛
- معرفی داوران؛
- احکام مذکور در مواد (٦)، (٧) و (٨) و تبصره آن، (٩)، (١١)، (١٢)، (١٤)، (١٦) و (٢٠) این قانون.
عمل نکردن به تعهدات از طرف خریدار یا فروشنده
این مسئله را نمی‌توان در زمره ی کلاهبرداری قبل فروش مسکن محسوب کرد. عمل نکردن به تعهدات امکان دارد از سوی هر دو طرف معامله چهره پذیرد. به طور نمونه خریدار بعد از پرداخت ثمن معامله، قسط‌های خویش را دیر پرداخت کند و یا پرداخت نکند و از طرفی فروشنده پس از اخذ ثمن معامله بر راز قول خود در باره سررسید تحویل نماند یا احد از بندهای مورد توافق را نقض کرده باشد و شرایط صحت معامله و اعتبار قرارداد را ذیل سوال ببرد.
اگر معامله در دفاتر رسمی انجام پذیرد قانون گذار همگی این شبهات را در نظر گرفته و با مراجعه به قرارداد می توان به راحتی مسئله مورد دوگانگی را حل رو کرد و پرداخت خسارت قانونی صورت پذیرد.
بهترین طریق پیشنهاد شده در این شرایط برای ماندگاری اعتبار قرارداد، برپایی سازش میانی دو طرف است. معمولا رایزن املاک یا فردی به عنوان دادرس در پیمان نامه معرفی می شود که با کمک این شخص می‌توان راه گفتگو و توافق را قبل برد تا ضمن به توافق رسیدن طرفین، اعتبار قراردارد نیز حفظ شود.
اگر توافق چهره نپذیرفت می‌توان با توجه به قرارداد و استناد به آن، طرح دعوا رو کرد و شکایت خویش را در مراجع قانونی و قضایی ثبت و دنبال کرد. نقش قرارداد کامل و قانونی در این موارد کاملا پر رنگ است و اگر دو طرف به حقیقت معامله کرده باشند، فرد بازنده باید از راه پرداخت خسارت قانونی، رأی دادگاه را اجرا کند و جبران مال نماید.
کلاهبرداری در پیش فروش مسکن
در بالا اشاره شد پیش فروش خانه ضمن مزیت‌های زیاد زیاد برای خریداران، خطرهایی نیز برای آنها به همراه دارد. از آنجایی که مورد معامله قابل دید نیست باید نکات اکثریت را در این گونه خرید و فروش باره ارزیابی پیمان گیرد که کلاهبرداری در قبل فروش مسکن چهره نپذیرد الی شغل به دعوای حقوقی نرسد.
پیش فروش مسکن بدون ایراد نیست و باعث کلاهبرداری‌های زیاد زیادی شده است. مراجع قضایی در گزارش‌های انبوه خویش در مورد شگردهای کلاهبرداران توضیحات زیادی دیتا است و سعی بر این دارد تا با صریح کردن هرچه بیشتر خریداران، آن ها را به سمت قراردادی امن سوق دهد.
دفاتر اسناد رسمی بر اساس قانون مسئول ثبت قرارداد قبل فروش ملک هستند؛ اعتبار قرارداد و شرایط صحت معامله در آنجا تضمین شده است و به راحتی می نا ثمن معامله را جابجا کرد. اما کلاهبرداران می دانند هنگامی که این خرید و فروش در جایی بیرون از دفاتر یعنی مشاورین املاک چهره پذیرد، بازبینی بر رفتار و عملکرد آن ها به سطح پایینی کاهش می‌یابد.
کلاهبرداران می‌دانند که در نظام قضایی و حقوقی مملکت داد و ستدها غیر رسمی نظیر قولنامه و بیعنامه حائز اعتبار پیمان نامه بوده و در محاکم قضایی نیز قابل گواهمندی است لغایت از این راه سوء استفاده کرده و ضمن گرفتن ثمن معامله، خانه های خود را به چند تن بفروشند و به همین راحتی کلاهبرداری در قبل فروش مسکن صورت می‌پذیرد.
فروشنده تمام مدارک و اطلاعات ساختمان را در کمر بستن خریدار قرار می‌دهد تا آن را بررسی کند. خریدار با وسواس خاصی رسیدگی های لازم شرایط صحت معامله را سپریدن می‌دهد. ولی خبر ندارد با اینکه تمام مدارک کامل است فروشنده نیت شوم دیگری در سر دارد. چون معامله در دفاتر رسمی صورت نپذیرفته و نظارتی وجود ندارد، اعتبار قرارداد تفریق می‌یابد و فروشنده یک ملک را به چند تن دیگر فروخته است یا می‌خواهد بفروشد. قابل ذکر است اسناد غیر رسمی عامل اصلی فروش یک ملک به چندین تن می باشد. لغایت زمانی که مالباختگان متوجه کلاهبرداری شوند فروشنده تمام کارهای خود را کرده و از مملکت خارج شده است.
روش‌های کلاهبرداری در قبل فروش مسکن
- در یکی از گزارش‌های نیروی انتظامی آمده که در رسیدگی اظهارات مالباخته مشخص شد فردی سودجو، یک یکتا آپارتمان را در شهر نیشابور ضمن دریافت ثمن معامله به وی پیش فروش کرده، ولی اقدام به فروش آپارتمان به فرد دیگری کرده و همین مسئله باعث بروز مشکلاتی برای هر دو سو شده است و باید پرداخت خسارت قانونی صورت پذیرد.
- در گزارش دیگری آمده است که در ناحیه گیشا طهران با هستی صدور کد رهگیری برای پیش فروش مسکن، یک ملک به چند تن فروخته شده و مبلغلی بالغ بر 80 میلیارد تومان توسط این فرد کلاهبرداری شده است. این کلاهبردار با سوء به کارگیری دسترسی به اطلاعات نظام فروش املاک، از راه تغییر دادن کدپستی ثبت شده در سیستم صدور کد رهگیری، اقدام به صدور مبایعه نامه های مختلف با کد رهگیری رسمی برای واحدهای ساختمان خودش شده است.
- طبق گفته‌ی مالباختگان این کلاهبردار با طریق ویژه خود، شرایط صحت معامله را ایجاد کرده و یک واحد آپارتمان خود را به طور مقارن لغایت 8 تن نیز فروخته و بعد از گرفتن ثمن معامله اکنون متواری شده است. مالباختگان در مراجه قضایی در کوشش برای پرداخت خسارت قانونی خود هستند.
- از سایر روش‌های کلاهبرداری در قبل فروش مسکن می‌توان به فروش مال غیر اشاره کرد. باید توجه داشت که شخص فروشنده اهلیت فروش را داشته باشد. برخی از کسان با جعل و ساختن سند تقلبی اقدام به پیش فروش مسکن از آن دیگر افراد می کنند، بدون اینکه آنها اطلاعی از چنین معامله ای داشته باشند. بهتر است اثناء پیش فروش مسکن تمام مداراک معرفی و قانونی ارائه شده توسط فروشنده به نکوداشتن باره رسیدگی قرار گیرد تا این گونه کلاهبرداری چهره نپذیرد.
راهکارهای قانونی برای روبرو با کلاهبرداری در قبل فروش مسکن
وقتی اعتبار قرارداد از بین می رود اولین و بهترین گذرگاه برای رویارویی با کلاهبرداری گلایه از فرد در نزد دستگاه قضایی و تقاضا برای پرداخت خسارت قانونی است.
درصورتی‌که نیت طرح شکایت یا دعوایی را دارید قبل از طرح آن بهتر است به یک وکیل قضائیه مراجعه کرده و از مشاوره او بهره‌مند شوید و الی جایی که ممکن است طرح یک دعوا یا گلایه را نیز به وکلا واگذار کنید الی ضمن تخصصی شدن شیوه طرح این شکایت از هدر رفت وقت و خرج خود نیز پیشگیری کرده باشید و مطمئن شوید پرداخت زیان قانونی اتمام می‌شود.
چرا که در بسیاری از شکایت‌ها، پس از یک اشتباه سایر فرصت جبران هستی نخواهد داشت و ممکن است به انگیزه نا اخطار از قوانین از رسیدن به حق خود برای همیشه محروم بمانید و پرداخت زیان قانونی مشمول شما نشود.
نحوه گلایه از جرم کلاهبرداری به این صورت است که شخصی که باره کلاهبرداری واقع شده است، باید مراتب را به دادسرای محل وقوع جرم اطلاع دهد. شاکی بعد از تنظیم گلایه کلاهبرداری باید به دادسرای محل وقوع جرم مراجعه نماید با طرح گلایه در دادسرا پرونده باید به نظر معاون دادستان برسد. پرونده برای چندی تحقیقات مقدماتی و گرفتن اظهارات شاکی به کلانتری محل وقوع جرم بازگردانیدن داده می‌شود. در این مرحله باید درمورد تصمیم دادگاه منتظر ماند و پرداخت زیان قانونی را متعلق به روش پی گرفت.
کلانتری با پروا به دستورات و وظایف محول شده تحقیقات مورد نیاز را در مدت معینی انجام و پرونده را به دادسرا بازگشت می‌دهد. پس از بازگردانیدن پرونده و ثبت آن، پرونده به شعبه ارسال می‌شود. بازپرس پرونده در آغاز شاکی پرونده را خواستن و در باره شکایت او سوالاتی را مطرح می‌کند و سپس از او سوال می‌شود از چه افرادی گلایه دارد و دلایل خویش را ارائه نماید که در اینجا قاضی با روادید و بررسی دلایل و مدارک، متهم را خواستن می‌نماید. در چهره پابرجا کردن جرم می‌توان تقاضا پرداخت خسارت قانونی کرد.
پیش فروش سهام پروژه مسکونی شمیم رحمت ۳ ( پروژه زیتون ۳ ) واقع در بلوار کوهک توسط تعاونی مسکن شمیم رحمت متعلق به هوافضای سپاه و در مرحله گودبرداری می باشد. این پروژه از ۴ برج ۲۵ طبقه تشکیل شده است و در کل ۹۰۰ واحد است . شرایط پرداخت به این صورت است که تعاونی به هر عضو سپاه تعداد ۱۰ سهم اختصاص داده است
شمیم رحمت