بهترین شهر برای خرید آپارتمان در حومه تهران

تردیدی نیست که قیمت خرید مسکن نسبت به سال‌های ماضی در بالاترین مرز خود قرار گرفته است. با گرانی مسکن بخشی از قشر متوسط که در شرف خرید منزل بودند، سایر امیدی به خرید ندارند. زیرا با سرمایه کنونی آن‌ها در مناطق بیست و دوگانه تهران نمی‌شود خانه‌ خرید. ولی با توجه به ذیل بودن بها زمین و خرج ساخت‌وساز حتی در بهترین فاز شهرک‌‌های حومه تهران، هنوز می‌توان به خرید آپارتمان در حومه تهران امید بست.

در کدام مناطق حومه طهران خانه ارزان‌تر است؟

---

طی سال‌ها به تدریج شهرک‌های حومه طهران رشد کردند و اشاعه یافتند. امروزه این شهرک‌ها امکانات لازم برای یک زندگی راحت را دارند و برای سکونت پسندیده هستند. قبل از هر چیز ابتدا به‌اختصار این شهرها را شناسایی می‌کنیم و پس به شرایط خرید آپارتمان در شهرک‌های حومه طهران می‌پردازیم. مبالغی که اعلام می‌شوند عمدتا مربوط به آگهی‌های خریدوفروش خانه در شهرک‌های حومه تهران هستند که سامانه‌های هوشمند خرید منزل آن‌ها را برای خرید آپارتمان در خرداد 98 به‌روز کرده‌اند.

• بومهن
• پردیس
• اندیشه
• رودهن
• کهریزک
• پرند
• دماوند

بومهن

---

بومهن بهترین فاز شهرستان پردیس به‌شمار می‌آید و در 54 کیلومتری شمال شرقی طهران واقع شده است. اگر از جاده تهران به دماوند گذشته باشید، حتما روستای سرسبز بومهن را دیده‌اید.

بومهن یگانه از شهرک‌های حومه تهران است که به خوش‌آب‌وهوایی شهرت دارد. شهرک کشاورز و شهرک طلاییه جزو شهرک‌هایی هستند که در بومهن رشد و گسترش یافته‌اند.

در ماضی عمده خانه‌هایی که در بومهن ساخته می‌شد، ویلایی بودند. آب‌وهوای معتدل و خنک باعث رونق ویلاسازی در این شهرک شده بود. ولی روزبه‌روز بر تعداد آپارتمان‌های آن افزوده می‌شود.

مجموعه عواملی از آنگونه آب‌وهوای خوش، خلوتی و ارزان بودن بها زمین و خرج ساخت‌وساز باعث شده است که اخیرا بازار خرید آپارتمان در این منطقه رونق بگیرد.

واقعیت این است که در مقام مقایسه، بها زمین و خرج ساخت‌وساز در بومهن با دویی زیادی کمتر از طهران است. این ویژگی‌ها برای متقاضیان خرید آپارتمان در حومه تهران دلیل و مشوق بزرگواری محسوب می‌شود.

در خرداد 98 برای خرید یک آپارتمان تک خوابه بازسازی‌شده 50 متری در بومهن باید 175000000 تومان هزینه کنید. ولی اگر به‌دنبال آپارتمان بزرگ‌تر با شمار خواب‌های اغلب هستید، بدانید که یک آپارتمان 65 متری دو خوابه را در بومهن می‌توانید به بها 200000000 تومان بخرید که با قیمت‌های طهران قابل مقایسه نیست. حتی یک آپارتمان 100 متری دو خوابه در بومهن 295000000  بها دارد که در بعضی مناطق طهران می‌شود با آن فقط یک منزل 50 متری خرید!

پردیس

---

یکی از جدیدترین شهرک‌های حومه تهران پردیس است که در 17 کیلومتری شمال شرق طهران پیمان گرفته است. خاصیت بزرگ پردیس این است که به تهران زیاد  نزدیک  است و افرادی که مجبور هستند هرروز به طهران رفت‌وآمد کنند، ترجیح می‌دهند در پردیس خانه بخرند.

شهرک‌های حومه تهران خاصیت بارزشان این است که ضمن تقریبا  بودن به پایتخت، در آن‌ها اثری از آلودگی و ترافیک آزاردهنده طهران نیست. البته هزینه ساخت‌وساز و بها زمین و منزل هم در این مناطق قطعا کمتر از طهران است و این به محبوبیت شهرک‌های حومه تهران می‌افزاید.

یک آپارتمان دوخوابه 100 متری نوساز را در پردیس با 380 میلیون تومان می‌توان خرید. در ضمن برای خرید یک آپارتمان دوخوابه نورگیر در بهترین فاز پردیس (فاز یک) با 500 میلیون تومان می‌توانید صاحب‌خانه شوید.

البته کسانی که در خرداد 98 آپارتمان‌های ارزان‌قیمت‌تری می‌خواهند هم در پردیس امکان خانه‌دار شدن دارند. مثلا یک خانه 87 متری دو خوابه نوساز را می‌توان با 280000000 میلیون تومان خرید.

اندیشه

---

از جمله سایر گزینه‌های خرید آپارتمان در حومه طهران شهرک فکر است. این شهرک در مرکز شهرستان شهریار واقع شده است. دسترسی اندیشه به تهران، شهریار و کرج زیاد خوب است و گرد از ویژگی‌های آن به‌شمار می‌آید.

قیمت زمین و هزینه‌ ساخت‌وساز در اندیشه کمتر از تهران است. به همین دلیل دسته عمده‌ای از متقاضیان خرید آپارتمان در حومه تهران حتما به خرید آپارتمان در اندیشه اندیشه می‌کنند. ضمن این‌که به سبب رونق ساخت‌وساز آپارتمان و کوچ برخی از تهرانی‌ها به این شهرک، در سال‌های تازه امکانات شهری و رفاهی احسان برای آن به‌وجود آمده است.

فاز یک اندیشه بهترین فاز فکر محسوب می‌شود که نسبت به فازهای سایر قیمت زمین در آن قدری اغلب است. فاز دو هم کم و بیش به همین میزان برای خرید آپارتمان محبوب و گران‌تر است. اگر از اهالی  سوال شود که بهترین فاز فکر کدام است، قطعا از فاز یک و فاز دو اسم می‌برند.

در خرداد 98 بها یک منزل 80 متری دو خوابه در بهترین فاز فکر (فاز یک) به بها 446 میلیون تومان به‌فروش می‌رسد.

اما در بهترین فاز فکر آپارتمان ارزان‌تری هم می‌توان خرید. در خرداد 98 برای خرید یک آپارتمان 47 متری یک خوابه کافی است 222 میلیون تومان داشته باشید لغایت در یک برزن خوب صاحب یک آپارتمان نقلی اخیرالتأسیس شوید.

رودهن

---

از سایر شهرک‌های حومه طهران رودهن است که طبیعت ویژه آن مایه شده است بسیاری از متقاضیان خرید آپارتمان در حومه طهران سراغ آپارتمان‌های رودهن را بگیرند.

رودهن شهر زیبایی است که در دره‌ای سرسبز قرار دارد. اما به انگیزه پایین بودن بها زمین و پسندیده بودن هزینه ساخت‌وساز آپارتمان‌هایی هم در آن ساخته شده است. در پی رونق ساختمان‌سازی و آپارتمان‌سازی جمعیت زیادی به رودهن کوچیده‌اند و به دنبال آن امکانات رفاهی و شهری به‌وجود آمده است.

میان شهرک‌های حومه طهران و در سنجش با شهرک‌هایی مشابه اندیشه رودهن با بیش از 300 سنه قدمت، جزو قدیمی‌ترین آن‌ها شناخته می‌شود. البته ناگفته نماند که به همین ترتیب بها زمین و هزینه ساخت‌وساز در بومهن هم به نسبت به دیگر شهرک‌های حومه طهران بالاتر است. گرچه هنوز از قیمت‌های تهران فاصله معقولی دارد.

طبق پسینیان اطلاعاتی که در دست است، الی اواخر زمستان 97 برای خرید یک آپارتمان دو خوابه 75 متری باید 203 میلیون تومان داشته باشید. در همین ماه‌ها یک آپارتمان دو خوابه 100 متری 190 میلیون تومان برای فروش اعلان شده است. ولی با قدری جست‌وجوی بیشتر، قیمت‌های کمتری را هم می‌توان یافت.

کهریزک

---

یکی دیگر از نزدیکترین شهرک‌های حومه طهران به تهران، کهریزک است که بیشتر با اسم آسایشگاه سالمندان سرشناس آن شناخته می‌شود. با وجود متروی خط یک سال‌ها است رفت‌وآمد از طهران به کهریزک به آسانی سپریدن می‌شود.

کهریزک از بخش‌های شهرستان ری در تقرب تهران است و به‌رغم فاصله‌ کمی که از پایتخت دارد، برای خرید آپارتمان در حومه طهران گزینه احسان به‌شمار می‌آید.‌ طی سال‌های تازه امکانات شهری احسان برای کهریزک ایجاد شده است و در کناره پایین بودن بها زمین و خرج ساخت‌وساز کمتر اتباع زیادی را به سمت خود کشانده است.

خانه‌های با متراژ پایین در این ناحیه با بها پایین هستی دارند. یک آپارتمان 45 متری یک خوابه در خرداد ماه 98، 105 میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است. وانگهی یک آپارتمان دو خوابه نوساز 464 میلیون تومان قیمت دارد. در آگهی‌های خریدوفروش ملک قیمت‌های اغلب و کمتر از این مقادیر هم یافت می‌شود.

پرند

---

در سال‌های گذشته با رشد مهاجرت از شهرهای سایر به پایتخت و قیمت گزاف خرید منزل در تهران، لزوم ساخت شهرک‌های حومه تهران بیش از قبل رخ نمود. پرند یکی از شهرک‌های حومه طهران است که بها زمین در آن زیاد ناچیز است و هزینه ساخت‌وساز هم پایین‌تر برآورد می‌شود. برآیند اینکه افرادی که منظور خرید آپارتمان در حومه طهران را دارند، می‌توانند روی خرید خانه در پرند حساب باز کنند. در پرند آرزوی داشتن خانه‌ای از آن خویش می‌تواند محقق شود.

پرند یک شهر نسبتا جدید به‌شمار می‌رود که به دلیل ارزان بودن بها زمین و بها آپارتمان از خرید منزل در آن استقبال شده است. اگر در خرداد 98 قصد خرید آپارتمان در حومه طهران را دارید، حتما قیمت‌ آپارتمان‌های پرند را هم رسیدگی کنید.

برای خرید یک آپارتمان 95 متری دو خوابی لازم است یک بودجه 220 میلیون تومانی داشته باشید. در ضمن اگر 700 میلیون تومان دارید، می‌توانید در پرند با آن یک آپارتمان 118 متری سه خوابه نوساز بخرید.

دماوند

---

آلودگی طهران حتی می‌تواند افرادی را که دستشان به دهانشان می‌رسد و توان خرید خانه در طهران را دارند، از پایتخت فراری بدهد. دماوند در حوزه کوه‌های دماوند از مناطق خوش‌آب‌وهوای  نزدیک  تهران است؛ با این تفاوت بزرگ که بها زمین در آن با قیمت‌های طهران قابل مقایسه نیست.

گیلاوند را بهترین فاز دماوند می‌دانند که آپارتمان‌هایش به بها مناسبی خریدوفروش می‌شوند. وانگهی هزینه ساخت‌وساز هم کمتر از هزینه ساخت در طهران تمام می‌شود. از همین رو کسانی که بعید خرید آپارتمان در تهران را خط کشیده‌اند، می‌توانند سراغ آپارتمان‌های دماوند بروند.

خرید آپارتمان در حومه طهران این مزیت را دارد که برای خانه‌های با متراژ بالا پولی زیاد کمتر از قیمت یک خانه بسیار کوچک می‌پردازید. در خرداد 98 در بهترین فاز دماوند (گیلاوند) می‌توانید با 258 میلیون تومان

یک آپارتمان دو خوابه 78 متری بخرید و در آن سکونت کنید. ارزان‌تر متعلق به هم شدنی است. مثلا یک آپارتمان دو خوابه 78 متری در دماوند 155 میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است.

هشتگرد

---

شهر هشتگرد گرد از شهرهای کرج محسوب می‌شود که در سال‌های بازپسین به دلیل نازل بودن بها زمین ساخت‌وساز گسترده‌ای در آن چهره گرفته است. ساخت آپارتمان‌های متعدد با متراژهای گوناگون برای رفع معضل مسکن در طهران سابقه‌ای طولانی دارد. اما امروزه با بهبود امکانات شهری، عده زیادی نسبت به خرید آپارتمان در هشتگرد راغب هستند.

قیمت خرید یک آپارتمان هشتاد متری در خرداد 98 در هشتگرد به بها 184 میلیون تومان اعلان شده است. در ضمن یک آپارتمان 100 متری را می‌توان به بها 600 میلیون تومان خرید. حتی بها آپارتمان‌های با متراژ بالاتر در هشتگرد نیز از قیمت تهران با ناسازگاری کمتر است؛ در بهار 98 برای خرید یک آپارتمان 4 خوابه 280 متری در هشتگرد باید 12 میلیارد تومان داشته باشید.

محاسبه تبدیل رهن و اجاره

یکی از سوالاتی که کسان هنگام جستجوی خانه به ذهنشان می‌رسد، نحوه‌ تبدیل رهن و اجاره است. مثلا با آگاهی از بها یک خانه چطور می‌توان برآورد زد رهن کاملش چقدر است یا چطور می‌توان اجاره‌ خانه را به چهره منصفانه برای رهن به اتفاق با کرایه محاسبه کرد.

تخمین رهن کامل

---

بر بنیاد عرف کنونی موجود در بازار مسکن، رهن کامل یک خانه با پروا به مدت زمانی که از ساختش می‌گذرد بین یک ششم تا یک ربع بها فروش منزل محاسبه می‌شود. اگر خانه‌ اخیرالتأسیس باشد یک ربع و هرچه که عمر منزل بالاتر باشد، این ضریب به یک ششم کم و بیش می‎شود. اگر منزل نوساز باشد شدنی است مبلغ رهن برابر با یک ربع قیمت منزل نیز در نظر گرفته ‌شود.

مثلا فرض کنید خانه‌ای 100 متری و اخیرالتأسیس در محله‌ای قرار دارد که قیمت خانه در آن برزن متری 3 میلیون تومان است. فلذا رهن کامل آن حدودا 75 میلیون تومان می‌شود. 75=4/(3*100)

حالا اگر عمر آن خانه مثلا حدود 10 سال باشد، رهن کاملش 50 میلیون می‌شود. 50=6/(3*100)

عرف بازار برای محاسبه رهن و اجاره

---

در بسیاری از موارد مالکان رغبت ندارند که خانه‌شان را رهن کامل بدهند و مدل رهن + اجاره را اغلب می‌پسندند. ولی از کجا بفهمیم کرایه و رهنی که مالک رهنمود کرده منصفانه است؟ طریق متداول برای محاسبه رهن و اجاره چیست؟

برای تبدیل رهن و کرایه در عرف بازار هر یک میلیون تومان رهن معادل 30 هزار تومان کرایه در عقیده گرفته می‌شود و یا   به ازای هر 10 میلیون تومان از مبلغ رهن  300 هزار تومان اجاره پرداخت شود. این عدد معمولا در اکثر مناطق یکسان است و مالکین و مستاجرین می‌توانند میلغ کرایه خانه را از راه این طریق تخمین بزنند. برای نمونه در نمونه‌ای که پیش از این ذکر کردیم، اگر فردی بخواهد منزل را اجاره‌ کامل کند (یعنی پولی بابت رهن ندهد)، تقریبا  باید ماهیانه 2 میلیون و 250 هزار تومان کرایه بپردازد. 2250000 = 30000 * 75

اما اگر مستاجر منظور داشته باشد مقداری پول پیش بپردازد باید مقدار ما‌به‌تفاوت پرداختی با رهن کامل را تبدیل به کرایه کند. برای روشن شدن قضیه باز هم به نمونه پیش بر‌می‌گردیم. فرض کنید مشتری بخواهد 25 میلیون تومان بابت رهن بپردازد. مابه‌تفاوت 25 میلیون با 75 میلیون (رهن کامل خانه)، 50 میلیون تومان است که باید این مبلغ را با همان فرمول به ازای هر یک میلیون 30 هزار تومان به اجاره تبدیل کرد. برآیند اینکه اجاره‌ ماهیانه‌ مشتری یک میلیون و پانصد هزار تومان می‌شود (1500000 = 30000 * 50 ).

به این ترتیب می‌توان فهمید اجاره‌ پیشنهادی مالک جای چانه زدن دارد یا نه. مثلا اگر در این نمونه مالک پیشنهاد 25 میلیون رهن و ماهانه 2 میلیون تومان اجاره را مطرح کرده باشد، با پروا به کشمکش مبلغ پیشنهادی با عرف بازار می‌توان کمی سر بها چانه زد.

چند نکته در محاسبه رهن و اجاره منزل و تبدیل آن‌ها به همدیگر

---

• مبلغ یک میلیون تومان رهن و به ازای آن 30 هزار کرایه هر چند عرف کلی بازار است اما شدنی است این نرخ در مناطق و شهر‌های گوناگون تغییر کند.
• برای محاسبه قیمت رهن کامل مبلغ کل آپارتمان را بر عددی بین بازه 4 الی 6 بسته به نوبنیاد بودن یا شمار سالی که آپارتمان احداث شده تقسیم می‌کنیم.
• طبق ناحیه و امکانات باره عقیده عوامل متعددی برای قیمت رهن هر متر مربع از یک یکتا مسکونی مطالبه می‌شود، مثلا در مناطق مرفه‌تر بیشتر امکانات مورد نظر مستاجران قرار می‌گیرد و شدنی به ازای هر متر چهارگوش گاهی تا حدود 7 میلیون تومان رهن در خواست شود.

چند نکته‌ مهم در تبدیل رهن و اجاره

---

• هرچند مبناهایی که در این مطلب به آن اشاره شد عرف فعلی بازار است، ولی باید به این پروا داشته باشید که ممکن است این نسبت‌ها منطقه به ناحیه و شهر به شهر با هم تفاوت داشته باشد. مثلا شدنی است در محله‌های خوب، نرخ تبدیل رهن و اجاره به جای هر یک میلیون 30 هزار تومان، هر یک میلیون 35 هزار تومان باشد.
• نکته‌ بعد این است که نرخ محاسبه رهن و اجاره به نرخ سود بانکی وابسته است. مثلا اگر نرخ هوده بانکی افزایش پیدا کند مالک با پروا به اینکه هوده بانکی دریافتی‌اش از خواباندن پول رهن در بانک اغلب می‌شود، می‌تواند نرخ تبدیل رهن و کرایه را بالاتر در عقیده بگیرد. فلذا افزایش یا کاهش سود بانکی بر افزایش یا کاهش نرخ تبدیل رهن و اجاره تاثیرگذار است.
• در فرجام مدنظر داشته باشید گاهی اوقات شدنی است هرچقدر هم که چانه بزنید مبلغ پیشنهادی مالک به اندازه‌ عرف بازار ناچیز نشود. در این صورت پایتان را در یک کفش نکنید که حتما باید اجاره یا رهن را لغایت عرف بازار تفریق دهید. گاهی اوقات شرایط شما یا خانه به گونه‌ای است که پرداخت مبلغی اغلب به چیزی که تحویل می‌گیرید می‌ارزد. پس همش به جز قیمت‌های معمول بازار، شرایط خودتان و ملک را هم در عقیده بگیرید.

کلاهبرداری در پیش فروش ملک

با پروا به رشد قیمت مسکن در سنه های پسین و تفریق توان خرید مردم گرد از طریق های محبوب خرید و فروش املاک قبل فروش مسکن است. هرچند این طریق برای خریداران ویژگی‌های مثبت زیادی دارد اما برای پروسه خرید، باید مشکل گیری های لازم را قبل از معامله انجام داد الی ضمن بستری مناسب برای شرایط صحت معامله، گذرگاه های کلاهبرداری در پیش فروش مسکن از بین برود. هرچند در سنه های پسین قانون گذار با وضع قانون‌های مختلف برای افرایش اعتبار قرارداد، گیر کلاهبرداری‌های احسن در این گویه شده ولی بهتر است خریداران اطلاعات کافی در باره روش‌های قبل فروش مسکن، پرداخت خسارت قانونی و شیوه بستن قرارداد، ثمن معامله و قسط‌های پرداختی را داشته باشند تا در معرض کلاهبرداری در پیش فروش مسکن پیمان نگیرند.

با نگاهی به آمار بازار مسکن سال های گذشته هرچه داد و ستدها پیش فروش مسکن بیشتر شده، دعوای حقوقی نیز افزایش مکشوف و با گواهمندی به همین آمارگرفتن مشخص است کلاهبرداری در قبل فروش مسکن رو به افزایش است. به همین سبب در سنه 1389 لایحه پیش فروش مسکن به مجلس شورای اسلامی ارسال شد که در دی ماه همان سنه با 25 قانون و 4 تبصره به تصویب رسید تا باعث تفریق کلاهبرداری در پیش فروش مسکن شود. در این قانون نقش تمامی کسان کمپانی کننده در این پروسه از خریدار و فروشنده و رایزن املاک مشخص شده است.

پیش فروش مسکن

---

شروع پروسه و شرایط صحت معامله پیش فروش مسکن بر پای بست، قانون تصویب شده توسط مجلس شورای اسلامی به این گونه است که پس از صدور پروانه‌‌ی ساختمان توسط شهرداری، برای هر یک از یکتا ها شناسنامه فنی مستقل تنظیم می‌گردد که در آن مشخصات کامل و ملحقات هر یکتا به طور ریزبین اشاره شده است. در مرحله بعد فروشنده اقدام به دریافت مجوز انتشار اعلان از مراجع قانونی می‌کند و بعد از دریافت آن شروع به تبلیغات در روزنامه‌ها و مراکز اطلاع‌‌رسانی می‌کند. بر اساس قانون، تنظیم پیمان نامه پیش فروش مسکن باید در دفاتر اسناد رسمی چهره پذیرد.

وظیفه مشاوران املاک در این قانون سپریدن مذاکرات اولیه و ابتدایی، معرفی فروشنده و خریدار و مورد معامله است. بعد از توافق طرفین معامله برای قرارداد، برای تنظیم سند رسمی به دفترخانه بازگردانیدن داده می‌شوند. طبق این قانون مشاورین املاک نمی‌‌توانند خود اقدام به تنظیم پیمان نامه و رد و بدل ثمن معامله نمایند زیرا شرایط صحت معامله در آن ذیل سوال است و اگر این مسئله اتفاق بیفتد بر اساس قانون جرم محسوب می‌شود.

از سوی سایر در قانون تصویب شده ضمانت اجرایی نکویی نیز در عقیده گرفته شده است تا خریدار و فروشنده، معامله‌ی کاملی داشته باشند؛ زیرا ضمانت اجرای ریالی و کیفری را شامل می‌شود. قابل ذکر است اگر فروشنده بدون تنظیم سند در دفاتر رسمی یا مجوز انتشار آگهی مبادرات به سپریدن پیش فروش و گرفتن ثمن معامله کند بر پایه قانون وضع شده از سه ماه لغایت یک سال حبس یا دو تا چهار برابر مبالغ رسیده جریمه خواهد شد.

قراردادهای قبل فروش

---

برای پیشگیری از کلاهبرداری در قبل فروش مسکن در ماده دو قانون قبل فروش مسکن آمده است که باید کمینه موارد زیر تصریح شود لغایت اعتبار پیمان نامه تضمین شده و شرایط صحت معامله برقرار باشد:

• اسم و مشخصات هر دو سو پیمان نامه اعم از حقیقی یا حقوقی؛
• ‌پلاک و مشخصات ثبتی و نشانه وقوع ملک؛
•  اوصاف و امکانات یکتا ساختمانی مورد معامله مشابه مساحت اعیانی، شمار اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری؛
•  مشخصات فنی و معماری ساختمانی که یکتا در آن احداث می‌شود؛ مشابه موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، گونه مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و دیگر مواردی که در فرمان ساخت و شناسنامه فنی هر یکتا قید شده یا عرفا در قیمت کارساز است؛
•  قیمت یا عوض در قراردادهای معوض، شمار اقساط و شیوه پرداخت(ثمن معامله)؛
•  شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی؛
• ‌زمان تحویل یکتا ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی؛
• ‌تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و پیمان نامه بیمه‌ای، تغییر بها و تغییر مشخصات مورد معامله؛
• ‌تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و دیگر مراجع قانونی؛
• معرفی داوران؛
• ‌احکام مذکور در مواد (‌٦)، (‌٧) و (‌٨) و تبصره آن، (‌٩)، (‌١١)، (‌١٢)، (‌١٤)، (‌١٦) و (‌٢٠) این قانون.

عمل نکردن به تعهدات از طرف خریدار یا فروشنده

---

این مسئله را نمی‌توان در زمره ی کلاهبرداری قبل فروش مسکن محسوب کرد. عمل نکردن به تعهدات امکان دارد از سوی هر دو طرف معامله چهره پذیرد. به طور نمونه خریدار بعد از پرداخت ثمن معامله، قسط‌های خویش را دیر پرداخت کند و یا پرداخت نکند و از طرفی فروشنده پس از اخذ ثمن معامله بر راز قول خود در باره سررسید تحویل نماند یا احد از بندهای مورد توافق را نقض کرده باشد و شرایط صحت معامله و اعتبار قرارداد را ذیل سوال ببرد.

اگر معامله در دفاتر رسمی انجام پذیرد قانون گذار همگی این شبهات را در نظر گرفته و با مراجعه به قرارداد می توان به راحتی مسئله مورد دوگانگی را حل رو کرد و پرداخت خسارت قانونی صورت پذیرد.

بهترین طریق پیشنهاد شده در این شرایط برای ماندگاری اعتبار قرارداد، برپایی سازش میانی دو طرف است. معمولا رایزن املاک یا فردی به عنوان دادرس در پیمان نامه معرفی می شود که با کمک این شخص می‌توان راه گفتگو و توافق را قبل برد تا ضمن به توافق رسیدن طرفین، اعتبار قراردارد نیز حفظ شود.

اگر توافق چهره نپذیرفت می‌توان با توجه به قرارداد و استناد به آن، طرح دعوا رو کرد و شکایت خویش را در مراجع قانونی و قضایی ثبت و دنبال کرد. نقش قرارداد کامل و  قانونی در این موارد کاملا پر رنگ است و اگر دو طرف به حقیقت معامله کرده باشند، فرد بازنده باید از راه پرداخت خسارت قانونی، رأی دادگاه را اجرا کند و جبران مال نماید.

کلاهبرداری در پیش فروش مسکن

---

در بالا اشاره شد پیش فروش خانه ضمن مزیت‌های زیاد زیاد برای خریداران، خطرهایی نیز برای آن‌ها به همراه دارد. از آنجایی که مورد معامله قابل دید نیست باید نکات اکثریت را در این گونه خرید و فروش باره ارزیابی پیمان گیرد که کلاهبرداری در قبل فروش مسکن چهره نپذیرد الی شغل به دعوای حقوقی نرسد.

پیش فروش مسکن بدون ایراد نیست و باعث کلاهبرداری‌های زیاد زیادی شده است. مراجع قضایی در گزارش‌های انبوه خویش در مورد شگردهای کلاهبرداران توضیحات زیادی دیتا است و سعی بر این دارد تا با صریح کردن هرچه بیشتر خریداران، آن ها را به سمت قراردادی امن سوق دهد.

دفاتر اسناد رسمی بر اساس قانون مسئول ثبت قرارداد قبل فروش ملک هستند؛ اعتبار قرارداد و شرایط صحت معامله در آنجا تضمین شده است و به راحتی می نا ثمن معامله را جابجا کرد. اما کلاهبرداران می دانند هنگامی که این خرید و فروش در جایی بیرون از دفاتر یعنی مشاورین املاک چهره پذیرد، بازبینی بر رفتار و عملکرد آن ها به سطح پایینی کاهش می‌یابد.

کلاهبرداران می‌دانند که در نظام قضایی و حقوقی مملکت داد و ستدها غیر رسمی نظیر قولنامه و بیعنامه حائز اعتبار پیمان نامه بوده و در محاکم قضایی نیز قابل گواهمندی است لغایت از این راه سوء استفاده کرده و ضمن گرفتن ثمن معامله، خانه های خود را به چند تن بفروشند و به همین راحتی کلاهبرداری در قبل فروش مسکن صورت می‌پذیرد.

فروشنده تمام مدارک و اطلاعات ساختمان را در کمر بستن خریدار قرار می‌دهد تا آن را بررسی کند. خریدار با وسواس خاصی رسیدگی های لازم شرایط صحت معامله را سپریدن می‌دهد. ولی خبر ندارد با اینکه تمام مدارک کامل است فروشنده نیت شوم دیگری در سر دارد. چون معامله در دفاتر رسمی صورت نپذیرفته و نظارتی وجود ندارد، اعتبار قرارداد تفریق می‌یابد و فروشنده یک ملک را به چند تن دیگر فروخته است یا می‌خواهد بفروشد. قابل ذکر است اسناد غیر رسمی عامل اصلی فروش یک ملک به چندین تن می باشد. لغایت زمانی که مالباختگان متوجه کلاهبرداری شوند فروشنده تمام کارهای خود را کرده و از مملکت خارج شده است.

روش‌های کلاهبرداری در قبل فروش مسکن

---

1. در یکی از گزارش‌های نیروی انتظامی آمده که در رسیدگی اظهارات مالباخته مشخص شد فردی سودجو، یک یکتا آپارتمان را در شهر نیشابور ضمن دریافت ثمن معامله به وی پیش فروش کرده، ولی اقدام به فروش آپارتمان به فرد دیگری کرده و همین مسئله باعث بروز مشکلاتی برای هر دو سو شده است و باید پرداخت خسارت قانونی صورت پذیرد.
2. در گزارش دیگری آمده است که در ناحیه گیشا طهران با هستی صدور کد رهگیری برای پیش فروش مسکن، یک ملک به چند تن فروخته شده و مبلغلی بالغ بر 80 میلیارد تومان توسط این فرد کلاهبرداری شده است. این کلاهبردار با سوء به کارگیری دسترسی به اطلاعات نظام فروش املاک، از راه تغییر دادن کدپستی ثبت شده در سیستم صدور کد رهگیری، اقدام به صدور مبایعه نامه های مختلف با کد رهگیری رسمی برای واحدهای ساختمان خودش شده است.
3. طبق گفته‌ی مالباختگان این کلاهبردار با طریق ویژه خود، شرایط صحت معامله را ایجاد کرده و یک واحد آپارتمان خود را به طور مقارن لغایت 8 تن نیز فروخته و بعد از گرفتن ثمن معامله اکنون متواری شده است. مالباختگان در مراجه قضایی در کوشش برای پرداخت خسارت قانونی خود هستند.
4. از سایر روش‌های کلاهبرداری در قبل فروش مسکن می‌توان به فروش مال غیر اشاره کرد. باید توجه داشت که شخص فروشنده اهلیت فروش را داشته باشد. برخی از کسان با جعل و ساختن سند تقلبی اقدام به پیش فروش مسکن از آن دیگر افراد می کنند، بدون اینکه آنها اطلاعی از چنین معامله ای داشته باشند. بهتر است اثناء پیش فروش مسکن تمام مداراک معرفی و قانونی ارائه شده توسط فروشنده به نکوداشتن باره رسیدگی قرار گیرد تا این گونه کلاهبرداری چهره نپذیرد.

راهکارهای قانونی برای روبرو با کلاهبرداری در قبل فروش مسکن

---

وقتی اعتبار قرارداد از بین می رود اولین و بهترین گذرگاه برای رویارویی با کلاهبرداری گلایه از فرد در نزد دستگاه قضایی و تقاضا برای پرداخت خسارت قانونی است.

درصورتی‌که نیت طرح شکایت یا دعوایی را دارید قبل از طرح آن بهتر است به یک وکیل قضائیه مراجعه کرده و از مشاوره او بهره‌مند شوید و الی جایی که ممکن است طرح یک دعوا یا گلایه را نیز به وکلا واگذار کنید الی ضمن تخصصی شدن شیوه طرح این شکایت از هدر رفت وقت و خرج خود نیز پیشگیری کرده باشید و مطمئن شوید پرداخت زیان قانونی اتمام می‌شود.

چرا که در بسیاری از شکایت‌ها، پس از یک اشتباه سایر فرصت جبران هستی نخواهد داشت و ممکن است به انگیزه نا اخطار از قوانین از رسیدن به حق خود برای همیشه محروم بمانید و پرداخت زیان قانونی مشمول شما نشود.

نحوه گلایه از جرم کلاهبرداری به این صورت است که شخصی که باره کلاهبرداری واقع شده است، باید مراتب را به دادسرای محل وقوع جرم اطلاع دهد. شاکی بعد از تنظیم گلایه کلاهبرداری باید به دادسرای محل وقوع جرم مراجعه نماید با طرح گلایه در دادسرا پرونده باید به نظر معاون دادستان برسد. پرونده برای چندی تحقیقات مقدماتی و گرفتن اظهارات شاکی به کلانتری محل وقوع جرم بازگردانیدن داده می‌شود. در این مرحله باید درمورد تصمیم دادگاه منتظر ماند و پرداخت زیان قانونی را متعلق به روش پی گرفت.

کلانتری با پروا به دستورات و وظایف محول شده تحقیقات مورد نیاز را در مدت معینی انجام و پرونده را به دادسرا بازگشت می‌دهد. پس از بازگردانیدن پرونده و ثبت آن، پرونده به شعبه ارسال می‌شود. بازپرس پرونده در آغاز شاکی پرونده را خواستن و در باره شکایت او سوالاتی را مطرح می‌کند و سپس از او سوال می‌شود از چه افرادی گلایه دارد و دلایل خویش را ارائه نماید که در اینجا قاضی با روادید و  بررسی دلایل و مدارک، متهم را خواستن می‌نماید. در چهره پابرجا کردن جرم می‌توان تقاضا پرداخت خسارت قانونی کرد.

۴ نکته مهم را در خرید آپارتمان

این مطلب صرفا برای خریداران آپارتمان نوبنیاد نیست، وقتی عمیق تر به موضوع بیاندیشیم که ساختمان یک سرمایه ملی است، حاصل تفکر ، خلاقیت ، موعد و سرمایه است معتقد می شویم که همگی با هم به موضوع اندیشه کنیم که چگونه می توانیم با تغییر رفتار برگزیدن آپارتمان خوب به حفظ بهتر این سرمایه ملی کمک کنیم.

گام اول: اهمیت سخیف زندگی در گزینش آپارتمان

---

اولین موضوع مهم در گزینش یک آپارتمان این است که سرنوشت شب و روز یا به عبارت دیگر تقدیر خصوصی و سرنوشت عمومی یک آپارتمان از هم جدا باشند به عبارت ساده تر اینکه بخشهایی از آپارتمان که در موعد خواب از آنها کاربرد می کنید “مثل اطاق خوابها و سرویسهای بهداشتی” با فضاهایی که در طول روز از آنها استفاده می شود تداخل نداشته باشد . تودگانه تر اینست که برای اینکه از اطاق خواب به گرمابه بروم نیازی نباشد که از سالن پذیرائی یا آشپزخانه و یا حتی نشیمن عبور کنم. بدیهی است که اتاق خوابها در درازا شب بهره‌گیری میشوند و نیازی نیست که روشنایی زیادی داشته باشند ولیکن نشیمن و آشپزخانه که بیشتر درازا روز از آنها بهره‌گیری میشود بهتر است که در محل پر نورتر ساختمان واقع شده باشند بصورت خلاصه اینکه قسمت شب آپارتمان در ضلع شمالی و تقدیر روز آپارتمان در ضلع جنوبی آپارتمان واقع شده باشد و ضمنا اینکه اطاق خوابها بهم کم و بیش باشند و سرویس بهداشتی میهمان در تقدیر خصوصی آپارتمان واقع نشده باشد و طباخ خانه ضمن بستگی با قسمت خصوصی آپارتمان در تقدیر روز آپارتمان واقع شده باشد.

ورودی آپارتمان حائز اهمیت است و اصولا نخستین تصادف هر کسی در یک واحد مسکونی در ورودی آپارتمان است و این فضا باید بتواند تسکین اولیه و رفع تنش محیط خارج از آپارتمان را برپایی نماید لذا یک کمد یا رختکن و یک آینه شفاف و بزرگ و محلی برای گذاشتن کیف و کفش وچتراز ضروریات حیات امروزی بنظر میرسد.

اصولا خانواده های ایرانی در طبخ غذاهای خوش رنگ و بو مهارت دارند اما همین بوی خوش در زمانیکه مدعوین در سالن چشم براه میزبانشان هستند خوشایند نیست بهتر است در سررسید خرید آپارتمان به بسته یا مفتوح بودن آشپزخانه توجه اخص ای مبذول داشت و حتی اگر به هر صورت طباخ خانه اوپن را ترجیح میدهیم به تهویه هوای آشپزخانه و بسته بودن تقدیر ریخت و پاش آن (قسمت کثیف آشپزخانه) و جلوه ویژه تقدیر زیبای طباخ خانه (قسمت تمیز آشپزخانه) توجه داشته باشیم. داشتن یک انباری حتی خیلی حقیر در کناره طباخ خانه امتیاز بزرگی محسوب میگردد.

گام دوم: مساحت فضاهای باره نیاز در یک آپارتمان ایده آل

---

هر خانواده برای مساحت آپارتمان مورد دربایستن خویش دلایل خاصی دارد و اصولا برای این قصد که اغلب یک فرمایش احساسی و سلیقه ای است ، هیچگاه نمیتوانیم الگوی مصرفی تعیین کنیم ولیکن ابعاد قسمتهای مختلف آپارتمان مورد احتیاج یا بهتر بگویم کمینه ابعاد باره احتیاج را میتوانیم رسیدگی نماییم و البته جمع مساحت این بخشها میتواند به برگزیدن بهتر متراژ آپارتمان باره تقاضای خانواده کمک شایانی نماید .

 نخست از “ورودی آپارتمان” شروع میکنیم که بعد از مفتوح شدن درب آپارتمان اولین برخورد با فضاهای جدید را ایجاد می نماید این فضا برای آپارتمانهای کوچک حدودا (۱۲۰تا ۱۴۰) × (۱۴۰ الی ۱۸۰) سانتیمتر است یعنی  نزدیک  مساحتی بین ۷/۱ متر چهارگوش الی ۵/۲ متر مربع و برای آپارتمانهای میانه حدودا (۱۲۰تا ۱۴۰) × (۲۱۰ لغایت ۲۷۰) سانتیمتر است یعنی کم و بیش مساحتی بین ۵/۲ متر مربع الی ۷/۳ متر مربع و برای آپارتمانهای بزرگ حدودا (۱۷۰تا ۲۱۰) × (۲۱۰ لغایت ۲۷۰) سانتیمتر است یعنی کم و بیش مساحتی بین ۵/۳ متر مربع الی ۷/۵ متر چهارگوش مطابق بررسی شماتیک زیر ولیکن پروا داشته باشید که ملاک ارزش ، ابعاد است و نه مساحت .

دوم”آشپزخانه” که باید امکان استجابت و نصب لوازم باره احتیاج خانواده از قبیل اجاق غذا پزی ، سینک ظرفشوئی ، هود ، فر ، یخچال ، ماشین لباسشوئی ، ماشین ظرفشوئی و … را داشته باشد. اگر در دو طرف آشپزخانه کابینت هستی دارد فاصله بین دو کابینت باید دست کم ۱۲۰ سانتیمتر باشد و ضمنا ظرفیت لوازم مصرفی و روزمره خانه را نیز داشته باشد وجود یک انباری مواد مصرفی و میز آشپزخانه امتیاز بزرگی بشمار می آید.

سوم”سالن پذیرائی و غذاخوری و نشیمن” است .

برای “سالن پذیرایی” بر بنیاد سلیقه و مهارت در چیدمان آن و تعداد میهمانان معمول باید فضا را محاسبه نمود. برای بدست آوردن ابعاد مورد احتیاج این تقسیم از آپارتمان ، برای محاسبه فضای باره احتیاج ، هر مبل تک نفره را ۷۰ لغایت ۸۰ سانتیمتر چهارگوش و مبل چند نفره را به شمار نفرات آن در همین ابعاد ضرب نمائیم مثلا برای کاناپه سه نفره درازا ۲۱۰ لغایت ۲۴۰ سانتیمتر را در عقیده میگیریم و در نهایت فضای یک میز را هم در میان مبلمان به مجموع فضای بدست آمده اضافه می نماییم.

برای “سالن غذاخوری” عرض میز را ۱۱۰ سانتیمتر و طول آنرا بر بنیاد هر تن ۶۰ سانتیمتر محاسبه مینمائیم مثلا برای یک میز ۸ نفره ابعاد ۱۱۰×۱۸۰ سانتیمتر را در نظر میگیریم و به درازا و عرض آن یک متر جهت پیمان دادن صندلیها اضافه میکنیم یعنی یک فضای ۲۱۰×۲۸۰ سانتیمتری برای این هدف فضایی مناسب به احصاییه می آید و برای “نشیمن” نیز مطابق همین ابعاد عمل میکنیم فقط یک فاصله کمینه سه متری از محل پیمان اخذ تلویزیون لغایت محل نشستن را مد نظر قرار دهید.

چهارم”اتاق خوابها” که به واسطه پیمان گرفتن اریکه خواب دونفره یا تک نفره و بقیه ملحقات چیدمان سخت تری دارند. توجه بفرمائید که بهتراست امکان پیمان اخذ اریکه خواب را هم در عرض و هم در طول اطاق خواب بررسی فرمائید و برای عبور کردن از بین ابزارها سرویس خواب حداقل یک گذرگاه عبور ۶۰ ساتنتیمتری را در نظر بگیرید مطابق بررسی شماتیک زیر یعنی اینکه برای یک اتاق با بست دو نفره کمینه ابعاد ۳۴۰×۳۵۰ سانتیمتر کافی است . مفتوح هم پروا داشته باشید که ابعاد مهم هستند و مساحت اتاق در درجه دوم پیمان دارد .

پنجم”سرویـسهای بهداشتی” هم همـانطور که باید ابعاد مناسب و راحتی داشته باشند باید زیبا و قابل استفـاده نیز باشـند و بهترین و سـاده ترین تست در باره مناسب بودن ابعاد آن اینست که وقتی درب را باز میکنیم به هیچیک از سرویسهای بهداشتی تصادف نکند و وقتیکه در تو گرمابه و یا آبخانه هستیم بدون هیچ مشکلی درب را باز نماییم و بیرون شویم.

گام سوم: نسبت مشاعات ساختمان به مساحت همه آپارتمانها

---

به طور کلی هرچه نسبت مساحت مشاعات ساختمان به مساحت سودمند کل آپارتمانها اغلب باشد بی گمان در آن ساختمان امکانات بیشتری پیشبینی شده است و آسایش اکثریت را برای ساکنین به ارمغان خواهد داشت. فضاهایی مثل لابی ورودی و استخر و سونا و سالن ورزشی و سالن اجتماعات و سالن انتظار و پارکینگ اضافی و انباری که با خرج سازنده ساخته میشوند مستقیما در بها پایانی آپارتمان تاثیر بسزائی دارند.

در یک ساختمان خوب نسبت مساحت مشاعات حدودا برابر ۴۰% مساحت همه مساحت مفید آپارتمانها است اما هر چه این نسبت بیشتر باشد پرتو مرغوبیت ساختمان و آسایش بیشتر برای ساکنین است و طبیعتا خریداران باید مبلغ اکثریت برای هر مترمربع مساحت آپارتمان خود پرداخت نمایند.

مثلا ساختمانی را در نظر بگیرید با ۱۵ یکتا مسکونی و ۲۰۰۰ مترمربع مساحت بنای مفید و ۸۰۰ مترمربع مساحت مشاعات از قبیل لابی و پارکینگ ، این ساختمان از لحاظ نسبت مسکونی مفید و مشاعات میتواند ساختمان احسان باشد ولیکن با مشاعات کمتر از ۸۰۰ متر مربع یا همان ۴۰% سایر در این گروه جای ندارد و بدیهی است ساختمانی با ۱۵ یکتا مسکونی و ۲۰۰۰ مترمربع مساحت بنای سودمند و ۱۶۰۰ مترمربع مساحت مشاعات (نسبت مشاعات به مفید ۸۰%) مرغوبتر و طبیعتا گرانتر است و بعلاوه اینکه هرچه شما بهره اکثریت از مشاعات داشته باشید ، سهم اکثریت ازکل زمین ملک باره نظر را هم دارید .

گام چهارم: کیفیت ساختمان

---

کیفیت ساختمان را به هشت تقسیم بخش میکنیم:

• کارهای زیر بنایی مشابه فونداسیون و اسکلت ساختمان
• نازک کاری ساختمان
• تاسیسات مکانیکی ذیل بنایی ساختمان مشابه لوله کشی و سیم کشی الکتریکی
• سیستم های گرمایشی و برودتی ساختمان
• سیستم های الکتریکی هوشمند
• درب و پنجره
• دکوراسیون داخلی
• تجهیزات ساختمان
• کارهای ذیل بنایی مشابه فونداسیون و اسکلت ساختمان

فونداسیون و اسکلت ساختمان از مواردی هستند که بعد از نازک کاری پوشیده میشوند و خریداران در این باره میتوانند از متخصصین ساختمان نظر بخواهند ولیکن گزارش ها نتایج آزمایشگاهی تست بتن برای ساختمانهای اسکلت بتنی و آزمایش جوشکاری برای ساختمانهای اسکلت فلزی از اهمیت بسزایی برخوردار است .

۱-نازک کاری ساختمان و دکوراسیون ساختمان

نازک کاری در کلام حرفه ای همان دیوارچینی و کارهای پس متعلق به مثل کاشیکاری و گچکاری و سنگکاری است . دیوارچینی از دید خریدار بی اهمیت جلوه میکند و بیشتر به مواردی همچون کاشیکاری، مدل و رنگ آن و سنگکاری و گونه و رنگ آن میپردازند ولیکن توجه داشته باشید که اهمیت حصار چینی اغلب از سایر موارد یادشده است. حتما تا بحال در آپارتمانی زندگی کرده اید که بوی ناخوشایند گرمابه و دستشویی را حتی با دربهای بسته از چند متری پرماسیدن میکرده اید و صدای گفتگوی بچه ها و آپارتمان مجاور حتی با دربهای بسته در سالن نشیمن هم قابل شنوائی است دلیل این امر نبستن بالای درب در قسمت بالای سقف دروغین است که غیر قابل روئیت است و دوم اینکه از بلوکهای توان مرغوب که عایق صدا نیستند استفاده شده است و یا اینکه حصار از ضخامت کافی برخوردار نیست. بعد بطور چکیده این نکات کلیدی را بخاطر بسپارید ۱- به کارگیری بلوکهای عایق گرما و صدا ( بلوکهای سبک اصطلاحا سیپورکس و مثل آن) ۲- ضخامت ۲۰ سانتیمتر برای دیوارهای بیگانه و دیوار همسایه مجاور و ۱۰ سانتیمتر برای بی گمان فاصل اتاقها ۳- استفاده از عایق رطوبتی مرغوب در سرویسهای بهداشتی ۴- استفاده از عایق صوتی در کف آپارتمان به ویژه سالن پذیرائی ۵- بسته بودن کامل دیوارچینی در رأس سقف کاذب ۶- عایق کاری کامل بام با عایق رطوبتی و حرارتی و در صورتیکه تردد روی بام متصور است عایق صوتی هم در عقیده گرفته شود.

۲- تاسیسات مکانیکی و الکتریکی زیر بنایی ساختمان مشابه لوله کشی و سیم کشی برق

کیفیت لوله های آبرسانی برای آب مصرفی سرد و گرم و سیستم های برودتی و حرارتی خیلی متفاوتند و بر پای بست، نسبت کیفیت و بها به لوله های فلزی گالوانیزه که رایج ترین و ارزانترین است الی لوله های پلی اتیلن و پلی پروپیلن و لوله های پنج لایه و لوله های مسی که گرانترین و بهترین است طبقه بندی میشوند و از لحاظ لوله های فاضلاب توجه داشته باشید لوله های چدنی کیفیت نکوداشتن دارند اما لوله های پلیکا از گونه چسبی یا پوش فیت در موعد عبور فاضلاب سروصدای زیادی دارند و این دشوار در لوله های PVC از گونه چند لایه برطرف گردیده است اما تولید داخلی ندارد.

برای سیم کشی تاسیسات الکتریکی باید از سیمهای استاندارد بهره‌گیری شود و سیم کشی برق اضطراری یک امتیاز بزرگ محسوب میگردد.ضمنا میتوانید تابلوی فیوزها را با دقت نگاه کنید هر چه تعداد فیوزها اغلب باشد نشاندهنده اینست که سیستم برق کشی در قسمتهای مختلف آپارتمان اغلب تفکیک گردیده است و از کیفیت بهتری برخوردار است.

۳-سیستم های حرارتی و برودتی ساختمان

در ساختمانهایی که تعداد واحدهای آپارتمانی مختصر است یا اینکه متراژکل بنا کم باشد(حدود ده یکتا یا کمتر از ۱۰۰۰ مترمربع) مقرون بصرفه تر است که از سیستمهای خنک کننده مجزا و برای گرمایش از پکیج دیواری یا زمینی مجزا و رادیاتور کاربرد شود و در ساختمانهای بزرگتر و با تعداد اغلب بخردانه تر است از سیستمهای سرمایشی مرکزی (چیلر) و برای گرمایش از دیگ چدنی یا فولادی و فن کویل سقفی یا زمینی که آبگرم مصرفی کل ساختمان را نیز تامین مینماید بهره‌گیری گردد .

۴-سیستم های الکتریکی هوشمند

امروزه در ساختمانهایی که از کیفیت ساخت مطلوبتری برخوردارند از سیستم های برقی هوشمند کاربرد میگردد و این سیستم ها زیاد متنوع هستند و دو مثال زیاد رایج آنها بر این پایه اند IEBوX۱۰ که بعدها  نزدیک  نوشتار جداگانه تشرحی جهت استفاده کارشناسان و علاقه مندان ارجمند ارائه خواهد شد. بطور کلی این فرمایش مایه صرفه جوئی در مصرف برق و آسودگی و آرامش بیشتر نیز میشود و حتی شما میتوانید از خارج از منزل روشنائی و ابزارها برقی آپارتمانتان را صریح و یا خاموش کنید.

۵-درب و پنجره

بهترین گونه دربها آنهایی هستند که بر اساس ابعاد درخواستی ساخته میشوند و در ساخت آنها و چهارچوب متعلقه کاملا از چوب بهره‌گیری شده است و بها آنها نیز بر پای بست، نوع چوب کاربرد شده زیاد متفاوت است مثلا چوب بلوط بسیار مقاوم و گران بها است و رگه های بسیار متفاوت از بزرگ لغایت کوچک با رنگهای صریح و تیره جلوه خیره کننده ای دارد و چوب راش رگه های ریز و نقطه های مشکی رنگ دارد و از لحاظ قیمتی در ردیف میانه قراردارد و چوب کاج که اصطلاحا چوب روسی نامیده میشود و بستگی به برش چوب حائز رگه های درشت یا طاقت معلوم میباشد و از لحاظ بها هم در رده سوم قراردارد و ضمنا موریانه این چوب را همنشین ندارد لذا برای کاربرد در مناطق پر مخاطره از لحاظ موریانه همانند شمال کشور زیاد مناسب است.

توجه فرمائید برای تشخیص نوع چوب به خبره مربوطه مراجعه فرمائید چون خیلی دیده شده است که چوبهای توان مرغوب را با نقاشی پلیستر مانند چوبهای دیگر تزئین کرده اند.

پنجره ها خیلی متنوع هستند و از لحاظ کیفیت نیز خیلی متفاوت و روشنگری کامل آن نوشتار مجزائی را نیازمند است که بعدها  نزدیک  ارائه خواهد گردید تنها این جستار را در عقیده داشته باشید که بهترین آنها از لحاظ کیفیت ، پروفیل آلومینیوم ترمال بریک با شیشه دوجدارهکه کمینه یکی از جدارهای آن شیشه شش میلیمتری باشد و در گام دوم پنجره های UPVC با شیشه دوجداره قراردارند ولیکن پروا داشته باشید که از لحاظ کیفیت گونه های متفاوتی وجود دارد و امکان تغییر رنگ آنها با توجه به تابش آفتاب گمان کردن دارد ولی به هر حال درزبندی آنها در درجه آغاز اهمیت قراردارد و برای آزمایش آن میتوان یک اسکناس را از طول ته نشست پنجره قراردهید و پنجره را ببندید نگریستن میفرمائید که سخت میتوانید اسکناس را خارج بکشید و امکان پاره شدن اسکناس بسیار است.

۶-دکوراسیون داخلی

در باره دکوراسیون درونی آپارتمان و ابزارها مورد بهره‌گیری شده سخن بسیار است ولیکن در سررسید خرید آپارتمان به بیان این نکته اکتفاء مینمایم که در طراحی دکوراسیون داخلی که امری سلیقه ای است حتما اول از کل به استعمال و پس به شکل موضوع مورد نظر و همخوانی از لحاظ شکل و جنس و رنگ با سایر ابزارها منزل پروا بفرمائید. ضمنا به این سوژه هم گوشه نظری داشته باشید که همیشه تغییر همه یا بخشی از کارهای تزئینی و دکوراتیو به سادگی و بدون تغییرات وسیعتر امکان پذیر نیستند.

۷-تجهیزات ساختمان

منظور از تجهیزات آپارتمان آنهایی هستند که براحتی بشود آنها را عوض کرد و تغییر آنها براحتی مقدور باشد مثل فرش کف اععم از سنگ و سرامیک وپارکت و موکت و یا کابینت طباخ خانه با هود و سینک واجاق و یخچال و سرویسهای بهداشتی و دستگیره دربها و چراغهای روشنائی و … درست است که این اقلام در نما خیلی مهم هستند ولی از لحاظ مادی رقم زیاد کوچکی را (حدود۱۰%) در مجموع یک آپارتمان برپایی میدهند و حتی اگر قابل بردباری باشند چند سنه پس از به کارگیری آپارتمان شاید ترجیح بدهید آنها را عوض کنید لذا در انتخاب آپارتمان ساز و برگ بهره‌گیری شده را نباید ملاک انتخاب پیمان عدل هر چند که این دسته بسیار خوش منظر و ابله زننده است.

قیمت خانه در تاجیکستان

بازار مسکن در تاجیکستان متاثر از عوامل متعددی بوده و این مملکت همچنان یکتا از فقیرترین کشورهای جهان در مقوله مسکن پسندیده محسوب می‌شود. کشور تاجیکستان، گرد از مهمترین کشورهایی است که در مسیر جاده تاریخی ابریشم قرار دارد. این کشور آسیای میانه، به خصوص از سال 1999 میلادی تاکنون از تهیدستی- نداری مسکن رنج می‌برد و ملت و دولت این کشور به تعقیب تامین مسکن مناسب و با کیفیت هستند. تاجیکستان، در ضمن گرد از فقیرترین کشورهای جهان پس از فروپاشی همبستگی جماهیر شوروی محسوب می‌شود به طوری که بیش از 50 درصد جمعیت این مملکت پایین خط فقر با درآمدی کمتر از 2 دلار در روز حیات می‌کنند.

وضعیت کلی بازار مسکن تاجیکستان

---

یکی از دشواری ها پرشمار این کشور، محدودیت منابع مالی است ضمن اینکه سالیان سنه منازعه با جنگ درونی و تنزل اقتصادی، سبب تضعیف بیشتر شرایط اقتصادی و افت استانداردهای حیات در تاجیکستان شده است.

در نتیجه، با کاهش استانداردهای حیات و کمبود منابع مالی در دسته خصوصی و همینگونه بودجه‌های ناکافی دولتی سبب تهیدستی- نداری مسکن در این کشور اخیر استقلال یافته شده است.

کمبود بودجه‌های دولتی مایه شده لغایت دولت نتواند خدمات کافی را به خصوص در دسته مسکن ارائه کند ضمن اینکه بخش خصوصی نیز بودجه و سرمایه کافی برای تامین مسکن در برگزیدن نداشته باشد. در حال حاضر، این مملکت بر اساس آخرین برآوردهایی که در سال 2013 میلادی منتشر شده، دارای 1.23 میلیون واحد مسکن است.

کمبود مسکن در تاجیکستان به حدی جدی است که به ازای هر 1000 نفر 110 یکتا مسکونی در دسترس است که این نرخ پایین‌ترین حد ممکن در بین کشورهای اروپایی و آسیای متوسط محسوب می‌شود.

ارزان‌ترین بازار مسکن در آسیای میانه

---

بازار مسکن در تاجیکستان، ارزان‌ترین بازار مسکن آسیای متوسط و اروپای شرقی است. بها منزل در تاجیکستان و بها یک متر چهارگوش مسکن در کشورهای همسایه تاجیکستان نه تنها بالاتر است بلکه روند افزایشی در پیش دارد. به عنوان مثال، قیمت یک متر چهارگوش مسکن در ازبکستان از 533 دلار الی 800 دلار متغیر است.

در قرقیزستان نیز بها مسکن از 650 لغایت 800 دلار و در قزاقستان از 1000 لغایت 1200 دلار نوسان دارد. این درحالیست که بها مسکن در تاجیکستان طی سال‌های اخیر نه فقط رشد نکرده، بلکه روند کاهشی نیز داشته است. بها یک متر مربع آپارتمان در تاجیکستان که لغایت چند سنه قبل بین 550 الی 800 دلار بود، الان چیزی حدود 350 الی 800 دلار است که این قیمت‌ها عمدتا متاثر از نوسانات قیمت سیمان و دیگر ساختمایه ها تعیین می‌شود.

چالش‌های مسکن در تاجیکستان

---

جمهوری تاجیکستان، کشوری کوهستانی است که دشواری ها ویژه خود را به جهت اسکان شهری و روستایی، شکل دهی ساختار پیرامون حیات و همینطور ساخت و ساز واحدهای مسکونی داراست.

حدود 50 درصد از خانه‌های موجود در تاجیکستان در خلال سال‌های 1960 لغایت 1970 میلادی احداث شده‌اند که این خانه‌ها اکنون به شدت فرسوده شده و دربایستن به بازسازی بنیادی دارند.

حل این کاستی ها زیاد سخت است ضمن اینکه بلاخیز بودن این کشور، تقسیم زیادی از زمین‌های موجود را غیرقابل استفاده کرده است. به همین علت این کشور با کمبود زمین کافی برای ساخت و ساز روبرو است. در تاجیکستان فقط 62.6 میلیون متر مربع زمین جهت احداث ملک موجود است در حالی که احتیاج سرانه به زمین برای ساخت مسکن در این کشور 8.5 میلیون متر مربع است.

این درحالیست که به ازای هر 1000 نفر جمعیت این کشور تنها 110.7 یکتا مسکونی وجود دارد که این شمردن شدت کمبود مسکن را در تاجیکستان به نکوداشتن پرتو می‌دهد. در ضمن باید به آمار فوق این را هم اضافه کرد که میانگین فضای مورد نیاز برای هر تن 18 متر چهارگوش است و به طور میانگین در هر یکتا آپارتمانی 7 نفر حیات می‌کنند و این امر شاهد نوسان بها مسکن در تاجیکستان است.

آن نوع که به نظر می‌رسد، بازار مسکن تاجیکستان جوابگوی ارائه استانداردهای حداقلی حیات برای ملت این مملکت نیست و دولت نیز در تامین مسکن اجتماعی زیاد ناکارآمد بوده است. ازسوی دیگر، بها زیاد بالای مسکن در مقایسه با درآمد ذیل ملت وضعیت بدمسکنی را در این کشور تعمیق کرده است.

مسکن اجتماعی ناکافی و ناکارآمد در کشور تاجیکستان

---

مسکن اجتماعی ناکافی و ناکارآمد نیز یگانه سایر از پیامدهای بازار اسقاطی مسکن در تاجیکستان است. در دوره شوروی سابق، دولت در آن موعد برای اقشار آسیب‌پذیر جامعه مسکن تامین می‌کرد با این تفاوت که مالکیت این خانه‌ها کماکان در گزین کردن دولت بود و ساکنین این خانه‌ها توانا به فروش آن نبودند.

دولت شوروی سابق وانگهی رئیس تامین خدمات شهری ارزان‌تر و هرگونه تعمیرات و بازسازی رایگان خانه‌های اقشار آسیب‌پذیر بود. اما با فروپاشی اتحاد جماهیر شوروی، دولت تاجیکستان این خدمات را متوقف کرد و کشور مقارن وارد جنگ درونی شد. فقط کاری که دولت کرد این بود که در سنه 2008 میلادی لغایت حدی سخت مسکن را در دستور پیشه پیمان دهد.

هم‌اکنون، برنامه‌های مسکن اجتماعی موجود در تاجیکستان، با آنچه که در دولت شوروی پیشین ارائه می‌شد زیاد متفاوت است و دولت کنونی مسکن اجتماعی را با هدف کرایه تامین نمی‌کند بلکه این گونه مسکن با منظور فروش با قیمتی پایین‌تر از بازار ارائه می‌شود.

شرکت khukumat نیز به تازگی ساخت مسکن اجتماعی را در دوشنبه پیش درآمد کرده و در سنه 2012 میلادی نیز شهرداری این شهر شرکتی را به منظور احداث خانه‌های ارزان راه‌اندازی کرد که این خانه‌ها در زمین‌های اعطایی ازسوی دولت احداث می‌شوند.

این خانه‌ها با قیمت پایه هر متر چهارگوش 500 الی 600 دلار ارائه می شوند. بها ملک به طور کلی در دوشنبه، پایتخت تاجیکستان کران فاصل سال‌های 2014 لغایت 2015 افت محسوسی داشته به طوری که قیمت یک آپارتمان دو خوابه در سنه 2014 میلادی 40 هزار دلار بوده درحالیکه در سنه 2015 به 35هزار دلار تفریق یافته است.

تسهیلات و برنامه‌های حمایتی دولت برای مسکن

---

بسیاری از خانواده‌های تاجیک در شرایط دشوار اقتصادی به سر می‌برند، زیرا عملا به منابع تامین مالی و وام مناسب دسترسی ندارند.

همکاری میانی بنیاد خیریه Habitat تاجیکستان و موسسات تامین مالی خرد، باعث شده الی حدی این خلا پر شده و وام‌های محدودی برای خرید مسکن توسط اقشار آسیب‌پذیر تامین شود. این وام‌ها اغلب به زنان بدون قیم اعطا می‌شود و سازندگان و معماران خیر و داوطلب نیز در پیشبرد این اهداف کمک می‌کنند.

همچنین، به تازگی بانک آلمانی «کردیت آنستالت»، وامی به ارزش 7 میلیون یورو برای تامین مسکن در مناطق روستایی تاجیکستان گزین کردن دیتا است.

این قرارداد همکاری در جهت پیشبرد پروژه توسعه سیستم تامین اعتبارات شعور تاجیکستان امضا شد که در آن موسسات اعتباری اروند و ایمون اینترنشنال، FMFB تاجیکستان و Eskhata بانک حضور دارند.

منبع : numbeo.com

هزینه‌های ساخت و ساز در ایران

ین ایام بسیاری از مشاورین املاک و سازندگان مسکن از افزایش بها ساخت و ساز گله میکنند. به همین انگیزه برآن شدیم تا به صورت جزئی‌تری به هزینه‌های ساخت یک یکتا آپارتمان در کشورمان بپردازیم.

طبق گزارش‌های رسیده، خرج ساخت مسکن در چند سنه ماضی افزایش قابل توجهی داشته است. به طور مثال خرج اخذ پروانه ساختمانی 30 درصد و خرج بیمه تامین اجتماعی 15 درصد افزایش داشته اند. بر اساس گفته یگانه از متعدد سازان، در حال آماده امکان ساخت خانه کمتر از متری 1 میلیون و 200 هزار تومان با توجه به استاندارد بودن کیفیت ساخت وجود ندارد. در ضمن وی اظهار میدارد چشمداشت سود سازندگان پس از ساخت، بیشتر از 30 درصد نیست زیرا نیرو خرید ملت امکان اخذ سود بیشتر را شدنی نمیکند. با توجه به سخنان فوق، حال به چهره جزئی تر مروری بر خرج های ساخت یک یکتا آپارتمان خواهیم داشت.

برای دیدن و مطالعه هزینه های هوشمند سازی ساختمان کلیک کنید.

دستمزد کارگران

---

هزینه کارگران از موارد مهم ساخت و ساز است. در حال حاضر کارگر ساده معاش 50-60 هزار تومان، آرماتوربند 80-90 هزار تومان، قالب بند 100-120 هزار تومان و بنّا معاش 300 تا 350 هزار تومان اجرت دریافت میکنند. البته این رقم ها طبق شرایط گوناگون کاری و البته سطح مهارت کارگران شدنی است تغییر نماید. به طور میانگین خرج کارگران، بین 30 الی 35 درصد از نرخ نهایی هر مترمربع ساختمان را در برمیگیرد و به همین دلیل در قیمت نهایی یک منزل کارایی قابل توجهی خواهد گذاشت. 

هزینه سفت کاری

---

در شهرستان ها خرج هر متر سفت کاری سقف و ستون 260-280 هزار تومان، هر متر تیغه چینی با مصالح 50 هزار تومان و هر متر شیب بندی با مصالح 11 هزار تومان است. برای محاسبه این هزینه ها در طهران کافیست 15 تا 20 درصد به مبالغ فوق اضافه کنید. لازم به ذکر است هزینه نازک کاری به دلیل به کارگیری متریال های مختلف، متفاوت خواهد بود.

احداث فونداسیون

---

هزینه قالب بندی و فونداسیون در سالهای ماضی افزایش قیمت زیادی داشته است. در حال آماده بها هر متر قالب بندی 20-30 هزار تومان،قالب بندی در ستون 40 هزار تومان، در دیوار برشی با توجه به ارتفاع بارو از 40 هزار تومان به بالا و قالب بندی ذیل سقف 50 هزار تومان است. پاداش آرماتوربندی به ازای هرکیلو لغایت قطر 16 حدود 350 هزار تومان، قطر 16 الی 22 نزدیک 300 هزار تومان و بالاتر از قطر 22 حدود 250 هزار تومان است. همچنین اجرای هر متر چهارگوش تیرچه بلوک کامل کمینه 37 هزار تومان است.

هزینه فرمان های ساختمانی

---

هزینه دریافت فرمان ساختمانی برای هر متر مربع منزل 240 هزار تومان، شناسنامه فنی ملک متری 1200 تومان، خرج طراحی متری 34 هزار تومان، خرج بازرسی متری 1600 تومان، خرج بیمه اجباری کارگران به ازای هر نفر 18 هزار تومان و هزینه تفکیک اعیانی شهرداری متری 3500 تومان است. از سوی دیگر هزینه سازمان سامانه مهندسی بابت جداسازی متری 1500 تومان، هزینه‌های مجری 35 هزار تومان، بیمه تضمین کیفیت متری 3700 تومان، شهرداری برای پسماند، نوسازی و انتقال متری 2 هزار و400 تومان، شهرداری برای اثیر آیت و خدمات متری  500 تومان، حق انشعاب آب و فاضلاب و نیرورسانی متری 7500 تومان، حق انشعاب برق و خدمات مهندسی متری 14500 تومان و حق انشعاب گاز متری 2000 تومان است. به این موارد حق مشاور املاک و 6 درصد ارزش افزوده نیز اضافه میشود. علاوه بر این موارد خرج ژئوتکنیک متری 3000 تومان، ثبت اسناد و املاک متری 600 تومان، دفتر اسناد رسمی متری 1600 تومان و بیمه مسئولیت بدنی نیز به ازای هر متر 3500 تومان خواهد بود.

خرید و فروش آپارتمان در بریانک

محله‌ بریانک برزن ایست در جنوب تهران. این محله ازشرق با بزرگراه نواب، از شمال با خیابان کمیل، از جنوب با خیابان قزوین و از غرب با خیابان امامزاده عبدالله همسایه است. این برزن احد از محلاتی است که به خوش‌قیمتی معروف است و با پروا به دسترسی نسبتا خوبی که به مرکز شهر دارد، پیروان ویژه خویش را دارد.

محله‌ی که این هفته با شما در موردش صحبت می‌کنیم، یکی از محلات منطقه 10، یعنی پرتراکم‌ترین ناحیه تهران است. محله‌ی بریانک از محلات نسبتا خوش‌قیمت و خوش راه شهر طهران به حساب می‌آید، پس متقاضیان بسیاری برای سکونت دارد. شاید برایتان جالب باشد که بدانید سرگذشت نامگذاری این محله چیست؟ گویا یکی از شاهان در این محله بریانی می‌خورده است و این امر سبب آن گردیده که به بریونک معروف شود. از جمله مهمترین و پر طرفدارترن برزن ها برای خرید آپارتمان در بریانک است.

آشنایی بیشتر با محله بریانک

---

محله‌ی که این هفته با شما در موردش صحبت می‌کنیم، احد از محلات ناحیه 10، یعنی پرتراکم‌ترین ناحیه طهران است. محله‌ی بریانک از محلات نسبتا خوش‌قیمت و خوش مسیر شهر تهران به حساب می‌آید، بنابراین متقاضیان بسیاری برای سکونت دارد. چه بسا برایتان جالب باشد که بدانید داستان نامگذاری این محله چیست؟ گویا یکی از شاهان در این برزن بریانی می‌خورده است و این فرمایش سبب آن گردیده که به بریونک سرشناس شود.

محله بریانک کجاست؟

---

 محله‌ بریانک محله ایست در جنوب تهران. این برزن ازشرق با بزرگراه نواب، از شمال با خیابان کمیل، از جنوب با خیابان قزوین و از غرب با خیابان امامزاده عبدالله همسایه است. این محله احد از محلاتی است که به خوش‌قیمتی معروف است و با پروا به دسترسی نسبتا خوبی که به مرکز شهر دارد، طرفداران خاص خود را دارد.

بافت محله بریانک چگونه است؟

---

این محله از محلات نسبتا قدیمی شهر تهران است و بافت غالب خانه‌ها در آن قدیمی می‌باشد. همان‌طور که در تمام مناطق تهران گواه افزایش ساخت‌و ساز و مدرن شدن هستیم. این رویداد در این محله هم افتاده است و هر سنه بر تعداد آپارتمان‌های نوبنیاد و چندطبقه افزوده می‌شود. بد نیست بدانید که محله بریانک یکی از محلات پرتراکم شهر طهران به شمار می‌رود که به بها نسبتا  پسندیده و دسترسی به وسایل حمل‌ونقل عمومی متقاضیان بسیاری پیدا کرده است.

وجه تسمیه و دلیل نام گذاری این برزن چیست؟‌

---

آنطور که در سایت شهرداری طهران آمده است، در باره این برزن اینگونه می‌خوانیم: در ماضی بریانک به ده بریانک شناخته می‌شده و دارای باغ‌هایی بوده است. این ده جزء دهستان غار بخش شهر ری، از شهرستان‌های شهر تهران بوده که در 14 کیلومتری شمال مغرب مرکز دسته قرار داشته و بخش عمده‌ای از ساکنان آن که حدود 100 تن بوده‌اند، مذهبشان شیعه و پیشه اکثر آنها  زراعت بوده است.

اما برویم سراغ حکایت نامگذاری محله‌ بریانک ؛ گویا یکی از شاهان در این محله بریانی می‌خورده است و این امر سبب آن گردیده که به بریونک سرشناس شود. محله بریانک فعلی در نخست دربرگیرنده باغاتی بوده که باعث خوش آب و هوا شدن منطقه و سرسبزی آن منطقه گشته بودند. باغ‌های بریانک جزء اموال عمده مالکانی به اسم های کمپانی، اعتماد، حاج غفوری و … بوده است که حدود نیم سده پیش، باغ‌ها تفکیک شده و فروخته شدند. نخستین قدم در از میان بردن ویژگی ییلاقی این منطقه، با احداث خط آهن سراسری ایران، برداشته شد. رضاخان تمام اراضی این ناحیه را به احداث راه آهن برگزیدن داد، سپس زمین‌ها به تملک مردم و به چهره خانه‌های کوچک درآمد. آنگونه که در منابع تاریخی شهر طهران آمده است، سابقه این ناحیه به بیش از ۴۰۰ سال می‌رسد.

دلایل اجاره نشینی با خرید و فروش آپارتمان در محله آجودانیه

یکی از سوالاتی که همش ذهن افراد جویای منزل را به خود مشغول می‌کند این است که خرید خانه به صرفه‌تر است یا اجاره‌نشین بودن؟ این سوال و اجاره‌نشینی به خصوص در شرایط فعلی بازار که توان خرید مسکن به شدت تفریق یافته و از طرفی هزینه‌های جابجایی و هزینه‌های حفاظت هم افزایش یافته اهمیت اکثریت پیدا می‌کند.

کوتاه‌ترین استجابت به این سوال این است که برخی وقت‌ها به علت انعطاف‌پذیری اغلب و هزینه‌های حفاظت پایین‌تر، اجاره‌نشینی و اجاره‌نشین بودن منطقی‌تر و مقرون به صرفه تر است. سالهاست راه و انگیزه خانه‌دار شدن برای کسان اجاره‌نشین مقاوم بوده؛ دلایلی چون فارغ‌التحصیلی، ازدواج، بزرگتر شدن خانواده، افزایش درآمد و افزایش هزینه‌های جابجایی مایه می‌شد الی افراد اجاره‌نشین تصمیم به خرید خانه بگیرند. به عبارت دیگر خانه‌دار شدن به جای کرایه منزل به گرد از رویاهای زندگانی کسان نبدیل شده است.

اما طی سالهای اخیر، دودمان جدید به دلایل مختلف این رویکرد را به چالش کشیده و انگیزه ها دیگری برای صاحبخانه شدن یا اجاره‌نشین بودن و اجاره‌نشینی دارند به طوری که شرایط اقتصادی فعلی و مواردی چون اشتغال، زناشویی و فرزندآوری، نرخ صاحبخانه شدن را در مملکت تفریق داده است.

این موارد مایه شده الی بازار اجاره اغلب از هر زمانی داغ شود و افراد اجاره‌نشینی را به خرید منزل ترجیح دهند که در ادامه به 5 انگیزه مزیت اجاره‌نشین بودن به خرید خانه اشاره می‌کنیم:

جابجایی آسان

---

وقتی در سنین جوانی در منطقه‌ای خانه خریداری می‌کنید، به نوعی وابسته آن ناحیه می‌شوید. این سوژه باعث می‌شود تا شدیدا بتوانید از آن محل دل بکنید. در نتیجه اگر با فرصت شغلی بهتری مقابل شوید، جابجایی به محل یا شهر دیگر برایتان دشوارتر می‌شود چرا که پروسه فروش منزل کنونی و یافتن محل جدید نیز زیاد مشکل و زمان‌بر خواهد بود.

در چنین مواردی اجاره‌نشینی یک برتری محسوب می شود چرا که می‌توانید در کمترین زمان شدنی پیمان نامه خویش را فسخ کرده و در محل جدید خانه پیدا کنید. همچنین اگر به هر دلیلی احتیاج به خانه بزرگتر یا نوسازتر داشته باشید هم می‌توانید تصمیم خویش را زیاد آسان‌تر عملی کنید.

تقسیم اموال ساده‌تر

---

معمولا کسان مجرد انگیزه ها متفاوتی برای اجاره‌نشینی به‌جای خرید منزل دارند. اما در افراد متاهل در مواردی چون متارکه زوجین و مشکلاتی از این دست، از پیچیدگی‌های حقوقی و قانونی بخش اموال کاسته می‌شود. این مساله در مواردی همانند فوت و انحصار وراثت نیز صدق می‌کند.

دشواری‌های فروش خانه

---

افرادی که منظور فروش ملک خود را دارند، به خصوص در شرایط رکود سال‌های اخیر بی گمان با پروسه سخت پیدا کردن مشتری آشنا هستند. بسیاری از کسان نه تنها هفته‌ها و ماه‌ها بلکه سالهاست ملک خویش را برای فروش گذاشته‌اند ولی هنوز هم نتوانسته‌اند مشتری دلخواه خویش را پیدا کنند.

تجربه نشان دیتا ملکی که در این شرایط نتوانسته برای فروش مشتری پیدا کند حتی در یافتن مستأجر هم نمی‌تواند موفق باشد در نتیجه شدنی است سالها با یک خانه خالی روبرو شوید که نه مشتری برای آن هست و نه مستأجری که بتوانید از آن درآمدی کسب کنید.

هزینه کمتر

---

هرچند بعضی از کارشناسان مالی معتقدند اجاره‌نشینی حتی با اضافه کردن هزینه‌های نگهداری و تعمیرات، باز هم نسبت به خرید خانه گران‌تر و پرهزینه تر است اما بعضی سایر پافشاری می‌کنند اجاره‌نشینی تصمیم ارزان‌تری است.

اما اگر راستش را بخواهید هر دو دسته درست می‌گویند و این یک تصمیم بینابینی است. در هر صورت، اجاره‌نشینی، ارزان‌تر بودن اجاره‌نشین بودن به محلی که برای کرایه کردن انتخاب می‌کنید نیز وابستگی دارد. در برخی شهرها مثل کلانشهرها، اجاره‌نشینی ارزان‌تر است درحالیکه در شهرهای کوچکتر و شهرستان‌ها خرید خانه تصمیم منطقی‌تری محسوب می‌شود.

هزینه‌های نگهداری از منزل برای بسیاری از افراد دغدغه است. در چهره خرید خانه شما مجبور هستید تمام هزینه‌های حفاظت از خانه را خود بپردازید که تنها به هزینه‌های درون منزل ختم نمی‌شود و باید به فکر شارژ هم باشید. در چهره اجاره‌نشینی فقط پرداخت شارژ به عهده شما است و هزینه‌های حفاظت از خانه از روی دوش شما برداشته می‌شود.

خرید و فروش آپارتمان در آجودانیه

---

آجودانیه یکتا از خوش آب و هواترین محله های شمالی تهران واقع در ناحیه 1 شهرداری میباشد که در مجاورت محله های نیاوران ، اقدسیه و کاشانک پیمان دارد این برزن با پیمان دریافت در حوزه دودمان کوههای البرز در بالاترین نقاط خود دارای ارتفاعی در حدود 1700متر میباشد و بدلیل شیب بسیار ، ساکنان برزن در روزهای برفی با مشکلاتی روبرو میشوند وجود مکانهای تفریحی از قبیل کوه دارآباد ، دیرینکده زندگی وحش و پارک چترنگ و البته آب و هوای بسیار مناسب از دلایل اصلی بالابودن قیمت ملک و خرید و فروش آپارتمان در آجودانیه در این محله میباشد. مکانهای مهمی از قبیل اساس دایره المعارف اسلامی ، استودیو خنده وانه ، پینت بال دانیال ، مجموعه باغ بهشت و .. در این برزن پیمان دارند.

ادعای مالکیت مستاجر و خرید و فروش آپارتمان در محله کامرانیه

باوجوداینکه عقد قراردادهای طولانی‌مدت با مستأجر، به انگیزه برپایی گزند کمتر به ملک، به سود مالکین ملک می‌باشد؛ بااین‌حال، بعضی از مالکین ملک‌های مسکونی یا بازرگانی معتقدند نباید ملک خویش را برای مدت طولانی به مستأجر کرایه دهند زیرا ممکن است مستأجر ادعای مالکیت ملک را داشته باشد. از همین رو، برخی از مالکین املاک اجاره‌ای، قراردادهای طولانی‌تر از دو یا سه سال با مستأجر نمی‌بندند و پس‌ازاین مدت خواهان تخلیه خانه خویش توسط مستأجر هستند.

اما سؤال‌هایی که مطرح می‌شوند از این قبیل‌اند:

ادعای ازآنش ملک بدست مستأجر لغایت چه حد صحت دارد؟

آیا مستأجر بعد از گذشت چند سنه اجاره‌نشینی، می‌تواند ادعای ازآنش ملک را داشته باشد؟

در صورت صحت و درستی این ادعا، چه مدت بعد از اجاره‌نشینی این رویداد می‌افتد؟

در این صورت، سهم مالک و مستأجر از ملک چقدر خواهد بود؟ 

آیا این مورد تنها مختص املاک بازرگانی است یا املاک مسکونی را هم شامل می‌شود؟

در ایران، در خصوص ادعای مالکیت ملک بدست مستأجر دو قانون وضع‌شده است که بر بنیاد سال عقد پیمان نامه اجاره، این قوانین با هم تفاوت دارند. در نخست به بررسی هر یک از این قوانین می‌پردازیم:

قانون ادعای ازآنش ملک توسط مستأجر که در سال ۵۶ وضع شد:

---

بر اساس این قانون، اگر مستأجری ملکی بازرگانی را با سرقفلی کرایه کند، بعد از سپریدن قرارداد می‌تواند ادعای حقی (حق کسب و پیشه و تجارت) یا حق تجارت (ایجاد نام تجاری در ملک اجاره‌ای یا سرقفلی) را نماید و از مالک ملک بازرگانی مبلغی را گرفتن کند.

ادعای حقی برای ملک تجاری

---

ادعای حقی یا حق کسب و حرفه و تجارت، پولی است که به انگیزه تکاپو مستأجر در ملک اجاره‌ای و جمع‌کردن مشتری به او تعلق می‌گیرد.

سرقفلی برای ملک تجاری

---

منظور از سرقفلی یا حق بازرگانی یا ایجاد نام تجاری در ملک اجاره‌ای، پولی است که هنگام عقد قرارداد اجاره، علاوه بر مبلغ ودیعه بابت سرقفلی به مالک داده‌شده و پس از تخلیه، این مبلغ مطابق نرخ روز محاسبه می‌گردد.

در این صورت، اگر مالک خواهان تهی سازی ملک تجاری باشد، مستأجر می‌تواند تقاضا خویش را مطرح کرده و از مالک پول بخواهد، علت این سوژه این است که مستأجر در آن ملک تجاری چند سالی زحمت‌کشیده و مشتری جمع کرده است، پس باید حقی به او تعلق گیرد. در صورت عدم موافقت مالک، بنا به نظر کارشناسان خبره، درصدی از ملک به مستأجر می‌رسد.

هم‌چنین، مالک می‌تواند حق سرقفلی ملک را از مستأجر خریداری نماید. در این صورت، در چهره فروش ملک بدست مالک، مستأجر سایر هیچ‌گونه حقی نخواهد داشت.

چه مدت پس از اجاره‌نشینی، مستأجر میتواند حق ازآنش ملک تجاری را داشته باشد؟

---

اینکه چه مدت از زمان اجاره باید ماضی باشد الی مستأجر بتواند هم‌چین ادعایی کند، بر اساس قانون فوق (قانون ۵۶) مدت‌زمان مشخصی برایش تعریف‌نشده است. چنین معامله‌ای را فروش سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه می‌نامند. نقطه مثبت این ادعا برای مستأجر به این چهره است که وی هیچ‌گونه پولی را بابت سرقفلی پرداخت نمی‌کند و مالک نیز موظف است سهم او را بپردازد. این قانون لغایت سنه ۷۶ ادامه داشت و امروزه مشمولی اشخاصی می‌شود که پیمان نامه خود را بین سال‌های ۵۶ تا ۷۶ نوشته‌اند.

در صورت داشتن حق سرقفلی بدست مستأجر، او نمی‌تواند ملک بازرگانی را به دیگری اجاره دهد و از مستأجر دوم کرایه بگیرد؛ زیرا اتمام چنین کاری به معنای انتقال سرقفلی است و مستأجر دوم می‌تواند ادعای حق ازآنش ملک اجاره‌ای را نماید.

ذکر این نکته نیز دارای اهمیت است که این قانون در صورتی پابرجاست که هیچ‌گونه تخلفی از مستأجر سر نزده باشد و وی کل مقررات سرقفلی را موبه‌مو اجرا کرده باشد؛ در غیر این صورت این ادعا به‌راحتی بدست مالک رد می‌شود.

آیا در صورت خرید سرقفلی، از حق ازآنش نیز مستفیض میشوید؟

---

در صورت خرید ملکی با دستک شش‌دانگ سرقفلی و کرایه دادن آن، اگر علاوه بر سرقفلی، حق ازآنش ملک را نیز خریده باشید مالک قبلی ملک، نمی‌تواند هیچ ادعایی درباره اخذ مبلغی از اجاره‌بها داشته باشد. در غیر این چهره و در صورت خریدن حق سرقفلی، درواقع شما مستأجری محسوب می‌شوید که تنها دارای حق سرقفلی است. به همین علت باید به مالک ملک اجاره‌بها بپردازید، اما چون حق سرقفلی را خریده‌اید، مبلغ اجاره‌بها خیلی ناچیز خواهد بود.

خرید و فروش آپارتمان در کامرانیه

---

قیمت مسکن در برزن کامرانیه مانند دیگر مناطق تهران زیاد متفاوت است، به این چهره که با توجه به آگهی خانه‌های فروشی موجود در این محله، نگریستن می‌شود که قیمت هر مترمربع واحد مسکونی از 5.5 میلیون تومان شرع شده و لغایت 30 میلیون تومان پیوسته دارد.به گزارش اقتصادنیوز، قیمت همه واحدهای مسکونی نیز در این محله از 500 میلیون تومان آغاز شده و الی 12 میلیارد تومان ادامه دارد.

محاسبه اجاره خانه و خرید و فروش آپارتمان در محله اقدسیه

اجاره آپارتمان همواره کار سختی بود و مردم برای اجاره کردن نسبت به پولی که دستشان بود همواره مشکل داشتند و بعد از کلی گشت و گذار خانه موردنظر را به سختی پیدا می کردند ولی اگر نحوه حساب کردن رهن و کرایه ماهانه را بدانند می دانند که با پولشان در کدام محله و با چه متراژ و امکاناتی می توانند خانه اجاره کنند و توقع چه امکاناتی داشته باشند.

اجاره بها مبلغی است که مستاجر بابت استفاده از منافع خانه و آپارتمان استیجاری بر اساس توافق با صاحب منزل به چهره روزانه یا ماهانه به او می‎پردازد. مطابق عرف و رویه تنظیم اجاره نامه ها، کرایه بها به چهره ماهیانه محاسبه می‎شود.

اجاره خانه و مبلغی که مستاجران هرماه دغدغه فراهم کردن آن و واریز به هنگام به حساب صاحبخانه را دارند، جزء مباحث مهم در موعد تنظیم کرایه نامه و توافقات اولیه است. در مطالب گذشته به نکات حقوقی در خصوص مشخصات موجر و مستاجر، جستار قرارداد کرایه و مدت کرایه پرداخته شد. در این مقاله مونث چهار در هر اجاره نامه قانونی رسیدگی خواهد شد.

ماده چهار – کرایه قیمت و شیوه پرداخت آن

---

بند 1 ) اجاره بها

اجاره قیمت مبلغی است که مستاجر بابت به کارگیری منافع خانه و آپارتمان کرایه ای طبق توافق با صاحب منزل به چهره روزانه یا ماهانه به او می‎پردازد. مطابق عرف و رویه تنظیم اجاره نامه ها، اجاره قیمت به صورت ماهیانه محاسبه می‎شود و در پیمان نامه ذکر می‎شود که میزان اجاره بها از قرار ماهیانه مبلغ فلان ریال که جمعا فلان ریال است در نخست یا آخر هر ماه به چهره نقد در مقابل گرفتن رسید از سوی مستاجر به موجر پرداخت می‎شود.

مستاجران حتما باید توجه کنند که بابت پرداخت اجاره منزل باید از موجر قبض اخذ کنند. در غیر این‎صورت اگر اجاره خانه ماهانه خود را به حساب موجر یا نماینده او واریز کنند یا نقدا بپردازند، در چهره بروز اختلاف و طرح دعوای مطالبه اجاره بها از جانب موجر نمی‎توانند برای دفاع ادعا کنند که کرایه ماهانه را به حساب موجر پرداخته اند. زیرا چنین پرداختی از نظر دادگاه ممکن است علت بر بدهکاری شما محسوب ‎شود.

در برخی از قراردادها بابت تضمین پرداخت کرایه خانه، دوازده فقره چک در ابتدای قرارداد و همهنگام با امضای آن از سوی مستاجر به صاحب منزل داده می‎شود. و مشخصات چک ها نیز در کرایه نامه قید می‎شود و موجر می‎تواند اجاره قیمت را در این شرایط به دو چهره مطالبه کند. احد از راه گرفتن نقدی اجاره منزل و پس دادن چک مربوط به آن ماه و یا از طریق تسلیم چک مربوطه به بانک و نقد کردن آن.

بند 2) مبلغ رهن یا قرض الحسنه

در اغلب موارد برای تضمین پرداخت اجاره بها در سررسید تعیین شده از طرف مستاجر، یا برای ضمانت تحویل تندرست ملک به موجر، مبلغی را به عنوان وام بی بهره در سررسید تنظیم اجاره نامه از مستاجر اخذ می‎کنند. در غیر اینصورت یعنی اگر مستاجر کرایه قیمت و دیگر خرج ها را در موعد مقرر پرداخت کند و هیچگونه خسارتی به ملک مورد اجاره وارد نکند، کل مبلغ وام بی بهره در سرانجام مدت کرایه به او بازگردانده خواهد شد.

موجران باید دقت کنند که در قرارداد به چهره شرط مقرر کنند چنانچه مستاجر از پرداخت کرایه بهای یک‎ماه خودداری کند، یا دیرکرد در پرداخت آن داشته باشد، موجر حق فسخ پیمان نامه به علاوه مطالبه اجاره های معوقه را از محل قرض الحسنه دارد. و مستاجر ضمن خوشنودی در این قراداد، حق هرگونه اعتراضی را در آینده از خود سلب کرد.

اگر بابت وام بی بهره یک فقره چک تسلیم صاحبخانه شود، باید به نکات زیر پروا داشت:

1- مشخصات چک در پیمان نامه کرایه و سرنوشت توضیحات آن قید شود.

2- روی چک عبارت بابت مبلغ وام بی بهره اجاره نامه عدد …. قید شود.

3-حتما شرط شود که موارد استفاده و به اجرا گذاشتن چک در چه مواقعی است. به طور نمونه عدم پرداخت اجاره های ماهانه یا هزینه های شارژ و آب، برق، گاز و …

در بیشتر موارد برای تضمین پرداخت کرایه بها در زمان تعیین شده از طرف مستاجر، یا برای ضمانت تحویل سالم ملک به موجر، مبلغی را به عنوان وام بی بهره در موعد تنظیم اجاره نامه از مستاجر دریافت می‎کنند. در غیر اینصورت یعنی اگر مستاجر اجاره قیمت و دیگر خرج ها را در سررسید مقرر پرداخت کند و هیچگونه خسارتی به ملک باره کرایه وارد نکند، کل مبلغ قرض الحسنه در آخر مدت کرایه به او بازگردانده خواهد شد.

خرید و فروش آپارتمان در اقدسیه

---

اقدسیه یگانه از محله‌های شمال شرق طهران و منطقه شمیران است. این برزن از جنوب به خیابان اقدسیه (موحد دانش)، از غرب به پارک و کاخ نیاوران، از شمال به کاشانک و از شرق به آجودانیه اندک می‌شود. برای خرید و فروش آپارتمان در اقدسیه باید بدانید که خیابان اقدسیه (موحد دانش) از میدان اراج در شرق ابتدا شده و به سه گذرگاه اقدسیه (تقاطع خیابان اقدسیه و خیابان پاسداران) در غرب منتهی می‌شود.